뉴욕 맨해튼 서쪽에 개발된 28 에이커 럭셔리 개발단지 허드슨 야드는 미국 내 가장 큰 사립 다용도 부동산 프로젝트로서, 그 모습을 궁금해한 수많은 방문객을 자아내고 세서미 스트리트의 빅버드와 테이프 커팅 세리모니를 하며 그 문을 연지 9개월이 지났다. 어떤 면에서 이런 광고효과는 큰 역할을 했다고 본다. 오피스 건물 3개를 통틀어 총면적 5백7십만 제곱피트의 사무실 공간을 양산해낸 이 프로젝트는 이미 모든 임대를 마무리하며 로레알 미국지사, 웰스 파고, 페이스북과 같은 거물 테넌트를 맞이했다. 초카 블록 디자인의 7층짜리 쇼핑센터는 코치나 롤렉스와 같은 명품 브랜드를 통한 전체 임대 막바지에 들어섰고, 럭셔리 콘도 타워 2개 중 한 개는 아파트당 매매가가 7천5백만 달러를 능가함에도 불구하고 세대주를 들이기 시작했다. 또한 관광객들은 150개 계단으로 이루어진 반짝이는 베쓸을 보고자 계속해서 모여들고 있어 입장 대기 시간이 한 시간을 넘는다.
하지만 250억 달러짜리 도시 내 도시는 아직 완성되려면 멀었고 맨해튼 부동산 시장 내 다른 개발단지가 겪었던 역풍을 겪지 않으리란 보장은 없다. 2019년 크리스마스 2주 전 대부분의 상점들은 한산해 보였다. 가장 긴 줄을 섰던 매장은 쉐이크쉑 버거 매장, 스파 매장 H&M, 그리고 외관에 선 택시 대기줄이었다. (그중 리뷰가 좋았던 스패니쉬 마켓 메르사도 리틀 스페인은 프라이빗 이벤트 중이라 정상 영업을 하지 않았다.) “여기서 저는 제 모든 업무를 보곤 해요,”라고 말한 예과생이자 연기자인 클라우디아 밀레나 오테로는 정오경 대부분 비어있는 테이블을 보며 조용한 점을 장점으로 꼽았다. 근처 렌털 빌딩에서 거주하고 있는 오테로는 헤럴드 스퀘어에 위치한 메이시스 백화점 미드타운 지점의 카오스에 비해 허드슨 야드 내 대부분 매장은 주중 오후에 한산한 편이라고 더했다.
뉴마크 나이트 프랭크 리테일 디비전의 디렉터를 맡고 있는 해리슨 애브라모위츠는 수많은 고가 브랜드를 가지고 매장을 채우는 것에 대해 “관광객들의 주머니 사정은 도시 내에서 쇼핑을 할만한 수많은 다른 옵션들을 헤아리고 있다”라고 말하며 그중 많은 부분은 온라인 구매가 차지한다고 했다. 주요 개발사인 릴레이티드 컴퍼니스와 옥스퍼드 프로퍼티스 그룹은 한 때 위험한 기찻길이 오가던 산업지대에 걸맞게 죽음의 애비뉴라고 불리던 지역에 거물급 회사들을 한 곳에 모을 성공 신화를 쓰며 시작했었다. 이는 뉴스쿨이 내놓은 분석자료에 의하면 거의 60억 달러의 가치에 다른 정부보조 내 세금 감면 및 기타 사업체에 부여된 공공 인센티브 덕분이기도 하다.
이 프로젝트는 매년 뉴욕시 GDP에 190억 달러 가치의 기여를 할 것으로 보이며, 이미 해당 지역에는 13천 명 이상의 직장인들이 들어섰다.
“우리는 이 프로젝트로 상업 지구의 관심을 맨해튼 서부쪽으로 많이 기울였습니다.”라고 말한 릴레이티드 허드슨 야드의 회장 제이 크로스는 제곱피트당 임차주들이 지불하는 사무공간의 평균 임대료가 1백 달러라고 덧붙였다. CBRE에 의하면 2012년경 같은 지역 상업지구 렌트비는 제곱피트당 약 31달러에 머물렀다.
럭셔리 콘도는 최근 매매가 더 힘들어졌다. 914피트 상공에 플루트처럼 생긴 꼭대기를 가진 반짝이는 15 허드슨 야드는 부동산 리스팅 전문 플랫폼 스트릿이지에 따르면 2016년부터 분양을 시작했으나 285채 중 155채인 54퍼센트만 분양되었다. 현 매매가는 원베드룸 콘도 3백4십만 달러에서부터 4개의 침실이 있는 펜트하우스 3천2백만 달러에 달한다. 크로스는 15 허드슨 야드의 약 60퍼센트 이상이 분양되었으며, 이 중 몇몇은 현재 계약단계에 있다고 밝혔다. 두 번째 레지던스 타워인 35 허드슨 야드에는 에퀴녹스 호텔과 몇몇 오피스 및 상가 공간이 있으며 이는 아직 주인을 찾지 못했다. “허드슨 야드에 있는 콘도 타워가 처음 고안되었을 때에는 디자인이 고풍스럽고 특별해 보였으나 이제 그들은 트라이베카에 밀집해 있는 억만장자 대열과 경쟁해야만 한다.”라고 스트릿이지 고문 경제학자 그랜트 롱은 덧붙였다.
2019년 9월 기준 발표된 통계에 의하면 2013부터 현재까지 개발된 뉴욕 내 콘도의 4분의 1은 팔리지 않은 것으로 밝혀졌으며, 그중 허드슨 야드가 포함되어있는 미드타운 웨스트 지역은 45% 미분양률로 전체 지역에서 두 번째로 높은 수치를 보였다. 브루클린에 위치한 부동산 데이터 분석 회사 마켓 프루프의 대표인 카엘 굿먼은 “어쩌면 그들이 원했던 만큼 성과를 내지 못한 것일 수도 있다“라고 말했다. 15 허드슨 야드의 콘도는 최근 제곱 피트당 평균 $2,785에 거래되고 있으며 이는 최고점에 달았던 2017년의 평균 $3,000에 비해 7퍼센트 감소된 금액이라고 마켓 프루프는 덧붙였다. 반면 릴레이티드 컴퍼니스는 제곱 피트당 평균 $2,900에 거래되었다고 발표했다.
그는 2019년에 미분양이 많았던 건물들의 분양률이 높아졌음에도 불구하고 분양 시작 3년 후까지 미분양 유닛이 많은 게 사실이라고 덧붙였다. 또한 2020년에는 정치적 불안정과 최근 있었던 세율 변화로 인해 콘도 마켓에 더 많은 장애물이 생길 수 있을 것이라고 말했다.
허드슨 야드 프로젝트의 두 번째 단계에는 아직 13 에이커의 부지가 개발 전에 있고, 이는 기찻길 위를 덮은 플랫폼위에 몇몇 새 주거건물 외에 복합형 오피스 건물 및 사립학교가 들어설 예정이다. 완공 예정 년도는 2024년이었으나, 릴레이트드 컴퍼니는 더 이상 완공 스케쥴을 공개하지 않고 있다. “문제는 소비자들이 시장의 하향세를 지각하고 있다는 점이다”라고 허드슨 야드의 콘도 분양자를 대표하는 부동산 로펌 로머 데바스의 공동대표이사 피에르 데바스는 말했다. “이런 상황엔 무엇이 자극을 줄 수 있을 것인지 생각해 볼 필요가 있다. 아무래도 가격 인하나 혜택밖에는 답이 없다.”라고 그는 덧붙였다.
