안녕하세요~
뉴욕 부동산의 꽃, 상가 | 투자 | 매매로 전문성을 높이고 있는 코리니 프로(KORINY PRO)가 가져온 소식 소개해 드릴게요 🙂
뉴욕에서 상가 임대나 매매를 하는 분들의 문의가 꾸준히 늘고 있는 상황입니다. 뉴욕에서 사업을 시작하는 것은 뉴욕 현지 마켓 사정에 밝지 않은 분들이라면 시작하기 겁나기도 하고, 많은 리서치가 필요한 것도 사실이죠!
뉴욕 부동산에 대해 선뜻 도전하기 겁나시는 분들은 오늘의 포스팅을 참고해 주세요. 이 다섯가지 사항에 대해서 먼저 파악하면 상가 매매/임대의 기본적인 사항은 알고 가시는 거겠죠~
뉴욕 부동산의 상가 임대/매매의 경우 매달의 수입을 기준으로 수익률을 책정할 수 있겠죠. 여기서 가장 중요한 개념은, ‘캡 레잇’입니다. 이 외에도 경비내역, 렌트비 등 수입과 직결되는 숫자도 중요하지만 이 비율이 어느 정도 나오는지 확인을 한 후에 상가를 결정하는 게 좋습니다.
Cap Rate(캡 레이트)은 임대 가치가 지닌 순 수익에 대한 비율이라고 볼 수 있습니다. 만약 한국 원화로 계산해서 상가가 1000만원에 팔렸을 경우 그 상가가 얻은 한 달의 순 수익이 100만원이었다면 100만원/1000만원으로 10퍼센트가 됩니다.
인구 유동률이 높은 지역의 캡 레잇 연 4%이거나 인구 유동률이 낮은 지역의 캡 레잇 연 10%인 상가 빌딩을 매매한다고 하면 일반적으로 ‘합리적인’ 매매를 한 것이라고 볼 수 있습니다.
일반적으로 비즈니스와 주거지가 같이 있는 건물들의 경우, 변두리에 위치한 건물들에 비해 임대에서 유리한 경우가 많습니다.
인구의 유동량, 상권 조성 등 좀더 사람들이 많이 오고 나가는 건물이 위치한 지역이라면 영향을 많이 받게 됩니다.
스타벅스의 성공 요인 중 한 가지도 유동 인구가 많은 지하철 역 중심으로 퍼져 나갔다는 사실에 기인한다는 사실!
연식이 오래된 건물의 경우 투자 가치가 상대적으로 떨어지는 경우가 있습니다.
낡은 건축물은 그만큼 수도 설비, 가벽 등 리모델링을 해야하는 경우가 많기 때문에 투자 비용 이외에도 이외 추가비용이 들기 때문입니다.
이 경우 추가로 드는 건물보수 비용 및 시간이 상당히 소요될 수 있기 때문에 구입 시 가격적인 메리트가 훨씬 크지 않다면 신중히 생각하고 결정해야 합니다.
건물 면적이 넓으면 규모에 따른 인구 수용량이나 유동량을 파악했을 때 높은 인컴을 기대해볼 수 있지만, 가격대가 너무 높을 경우에는 은행 융자를 받기 힘들 수도 있다는 사실을 생각해야 합니다.
또한, 건물의 외관이 독특하거나 특수한 용도의 건물도 장기적으로 이용할 생각이 아니라면 초기 인테리어 비용 등이 많이 들 수 있기 때문에 면적, 용도 등을 먼저 파악하고 결정하는 게 좋습니다.
