미국 부동산은 신분과 국적에 관계없이 구매가 가능한데 미국에 신분이 없는 비영주권자의 경우 개인보다 유한회사 LLC를 설립해서 취득하는 것을 추천한다. 개인으로 부동산을 여러개 구매하는 것 보다 LLC로 구매하는게 법적으로 보호를 받을 수 있는 부분이 많기 때문이다.
한국에서 미국 부동산 취득을 위해 LLC를 취득하고 한국에서 돈을 송금할 때 LLC 취득했다는 증빙 서류와 함께 한국에 있는 한국은행에 보고를 해야한다. 용도는 해외 현지 법인 투자 용도로 돈을 보낸다고 하면 된다. 성공적으로 돈을 보내서 콘도, 하우스, 상업용 건물, 호텔 등의 건물을 취득하고 운영을 해야하는데 운영을 위해서는 소셜 시큐리티 넘버(Social Security Number)가 있어야한다.
소셜 시큐리티 넘버가 없는 경우 현지 인력을 고용해서 운영하는 방법이 있으며 자신이 비즈니스를 운영하고 있다는 것을 보여주면 * QBI (Qualified Business Income)공제를 받을 수 있다. 이것은 미국에서 비즈니스를 할 경우 그 비즈니스에서 남는 순이익에 대해 20%를 무조건 공제해 주는 것을 말하는데 이때 중요한 것은 비즈니스처럼 보여야한다. 운영인을 고용해 페이를 하고 운영을 하거나 여러 부동산을 보유해서 회사를 만들어 소유할 경우 그 가능성이 훨씬 더 높아진다.
- 1031 Exchange : IRS 규정에 의해 유사한 재산의 부동산을 교활할 경우 일정한 요건을 충족하면 세금 납부(양도 소득세)를 연기해 주는 제도로 세금을 안내는 것이 아니라 새 건물을 사고 다시 팔 때 내야하는 것으로 내야할 세금을 뒤로 미루는 것이다.
한국 국적의 사람이 부동산 취득 후 영주권을 취득하게 될 경우 적용되는 법이 달라진다. 비영주권자의 경우 미국에서 증여/상속 시 부부간에 1년 15만 5천불이 비과세로 가능하고, 자녀에게는 1만 5천불까지만 면세 혜택을 받을 수 있다.
영주권을 받는 순간 1,100만불까지 증여/상속이 면제되며 시민권자의 경우 금액의 상관없이 몇 억불이라해도 면제가 된다.
증여나 상속 시 트러스트를 설정하게 되는데 증여할 때 취소할 수 없는 트러스트로 Irrevocable Trust를 신청할 수 있다. 증여를 한 사람과 받은 사람에게 세금보고의 의무가 생긴다. 상속 시에는 Revocable Trust로 리빙 트러스트라고도하며 취소가 가능하다.
미국에서만 세금을 내야하는지? 한국에서도 내야하는지?
한국의 경우 미국과 달리 30억이상이면 증여/상속세를 50%이상 내야하는데 기준은 받는 사람의 거주지가 한국일 경우 해당한다. 즉 미국에 건물이 있다고 하더라고 증여자가 시민권/영주권에 상관없이 한국의 거주민이거나 한국으로 주소지가 되어있다면 한국에서 세금을 내야한다.
배우자간의 증여상속 시 미국에서는 받는사람이 시민권자라면 무제한으로 증여/상속이 가능하고 세금이 면제되며, 받는사람이 영주권자이면 1,100만불까지만 면제가 가능하다.
한국의 경우 배우자끼리 증여는 6억까지만 비과세이고 10년이되면 리셋이 되기때문에 10년마다 6억씩 증여세가 없다고 보면된다. 상속의 경우 15억까지 세금이 면제된다.
외국인이 미국에서 주식을 투자해서 자녀에게 증여/상속하는 경우?
증여세는 없으며 상속을 할 경우 상속세가 있다. 주식이 아닌 현근 재산, 은행 잔고에 있는 재산일 경우 반대로 상속세는 없으나 증여 시 증여세가 발생한다.
