상업용 부동산 데이터 및 리서치 회사 Yardi Matrix의 데이터에 따르면 부동산은 시장은 기업과 투자 기관이 지배하고 있다고 해도 무방하다. 부동산 투자를 위해서는 대규모의 자금력이 있어야 하기 때문이다. 특히 부동산 시장에서는 소규모 투자자의 실패율이 높은 것으로 알려져 있다. 다음 8가지 팁은 부동산 투자에서 실패와 실수를 피하거나 최소화하기 위해 꼭 알아야 할 항목이다.
1. 투자 지역의 흐름을 파악하고 데이터를 확보하라
시장 데이터를 얻는 것이 가장 중요하다. 부동산 투자자는 잠재적 위험을 인식하고 자산 관리를 해야 한다. 지역의 가격 변동뿐만 아니라 공급과 수요 요인 및 지역 내 경제적 흐름과 같은 데이터는 잠재적 위험을 잠재적 성공으로 이끌어 줄 것이다.
이코노미스트 Igor Popov (이고르 파포 이브)는 “부동산 시장은 주식 시장만큼이나 변동성이 크고, 개발 계획에 따라 급변하기도 한다. 그래서 주변의 편의 시설이나 환경만 고려한 투자는 위험한 투자가 될 수가 있다”라고 경고한다. 또한 그는 “빠르게 변화하는 부동산 시장에서 실수나 실패를 하지 않기 위해서는 시장의 전체적 흐름을 파악하고 그 데이터를 통해서 다음 상황을 예측해야 한다”라고 말한다.
National Apartment Association의 사장 겸 CEO인 Bob Pinnegar(밥 피니거)는 시장이 빠르게 변할 수 있음을 다시 한번 강조했고, 투자 옵션을 고려할 때 지역 사회 내의 시장을 이해하는데 많은 시간을 투자해야 한다고 전했다. 특히 그는 “뉴욕의 부동산 시장은 우편 번호로 나눈 구역뿐 아니라 각 street와 avenue마다 급격한 변동이 있는 지역이기 때문에 이러한 시장 구조를 이해하면 보다 유익한 투자 결정을 내리는 데 도움 된다.”라고 전했다.
2. 최신 IT 시스템을 활용하라
경쟁이 치열 해지고 규제가 더욱 복잡 해짐에 따라 투자에 집중할 수 있는 시간을 늘리기 위해 온라인으로 월세를 지불할 수 있는 서비스를 세입자에게 제공하고 그 시간을 투자에 사용하는 게 좋다고 전문가들은 말한다. 특히 소규모 부동산 소유자를 위한 Yardi Breeze와 같은 자산 관리 소프트웨어 시스템은 부동산 투자의 효율성을 극대화할 수 있게 도움을 준다.
3. 시장의 변동 사이클을 이해하고 이에 따라 투자 주기를 결정하라
Pinnegar는 “시장 변동 사이클이 투자 전략에 어떤 영향을 미치는지 이해하는 데 시간을 할애하는 게 투자의 첫걸음이다. 특히 시장이 상승할 때와 하락할 때 혹은 시장이 침체될 때 부동산 시장의 변동 사이클을 확인해 미래의 시장 상황을 예측하면 좋은 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있다“라고 말한다. 시장 변동 사이클을 확인했다면 현재 투자하고자 하는 지역에 영향을 줄만한 요인을 찾아보고 다음과 같은 질문하라고 한다. “현재 나의 투자 지역에서 재택근무가 활성화되고 있는가?”, “기후변화가 투자 지역에 미치는 영향 범위는 어디까지인가?”
4. 가격을 평가를 위한 정확한 관점을 길러라
“너무 많은 비용이 드는 투자는 보통 좋은 투자가 되기 힘들다. 매물의 가치를 알아볼 수 있는 관점을 기르는 것이 우선이다.”라고 Popov는 말한다. 최근 부동산 시장에선 좋은 딜을 찾기가 어렵지만, 좋은 매물은 보통 매물의 매매가가 흔히 알고있는 이유와 불일치 할 때 좋은 딜이 되는 경우가 많다. 건물을 살펴보고 향후 임차인이나 미래의 매입자가 신경쓰지 않을만한 단점을 찾아내는것도 투자금액을 낮출 수 있는 요건이 된다.
5. 지역마다 다른 규정을 습득하라
“대부분의 투자자들은 부동산 투자가 세금에 미치는 영향에 대해 잘 알고 있지만, 각 주와 지방정부의 정책에 대해서 간과하는 경향이 있다. 이러한 지역정책 변경은 수익에 엄청난 영향을 미친다”라고 Popov는 설명했다. 현재 새롭게 상장된 법안을 조사하고 현지 시장에서 새로운 조례 및 규정과 관련된 상승 또는 하락 위험이 있는지 사전에 꼭 확인해봐야 한다.
6. 충분한 자본을 확보하라
부동산을 매입할 수 있는 자본이 있는 것만으로는 충분하지 않다. 투자자들은 건물 에너지 효율성을 개선하고 세입자 수요의 변화에 부응하기 위해 건물 수리 및 부동산 업그레이드와 같은 비상 상황에 탄력적으로 대비할 수 있는 자본이 있어야 한다.
7. 위험 관리
적용 가능한 위험 관리의 모든 측면을 고려해야 한다. 이는 투자 영역에서 점점 더 중요 해지고 있는데, 예를 들어 빌딩 소유 지분이 어떻게 구성되어 있는지 정확히 알고 있어야 한다. 그리고 소유하고 있는 부동산 중 하나에서 문제가 발생하면 부채를 보호할 수 있는지에 정확히 판단해야 한다. 또한 보험 정책을 확인하는 게 좋다. 홍수 보험 또는 사이버 보험과 같이 사소해 보일 수 있는 보험이 장기적으로 포트폴리오와 투자 성공에 엄청난 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
8. 인내심을 갖고 장기적 계획을 설계하라
장기적 계획 설계하라. 어느 시점에서 부동산을 매매할 계획인지, 혹은 자녀들에게 물려줄 계획인지 등 이러한 결정을 고려하면 향후 투자 성공률을 높이는 데 도움이 된다.
전문가들은 부동산 투자에서 레버리지 및 임대료 증가를 적절히 사용하면 수익을 창출할 수 있지만, 큰 성공을 위한다면 데이터를 기반한 정보를 습득하는 등 전문성을 길러야 하는데 의견을 모았다.
