뉴욕 오피스 공실률 급증, 뉴욕 경제 회복 빨간불 켜지나?

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Image courtesy of Chris Barbalis on Unsplash

뉴욕시가 경제 회복을 위해 많은 정책을 펴고 있지만, 끝날 줄 모르는 코로나 바이러스가 도시 경제 활성화에 가장 중요한 상업 지구의 부흥을 가로막는 주요 장애물로 떠오르고 있다.

목요일에 발표된 보고서에 따르면 맨해튼에서 임대 가능한 사무실 공실률이 사상 최고로 치솟아, 상업용 부동산 산업을 위태하게 하고 있다. 미국에서 가장 큰 비즈니스 지역인 맨해튼의 사무실 임대공간의 18.7%가 비어있으며, 이는 2020년 말 15%보다 높은 수치이고, 팬데믹 이전보다 두 배 이상 증가한 수치다.

많은 뉴욕 고용주들이 직원들에게 근무의 유연성을 제공하고 있으며, 여전히 많은 회사가 재택근무를 허용하고 있다. 이에 따라 기업들이 줄지어 임대 계약을 종료하고 있고, 기존 임대 계약을 인수할 임차인을 찾고 있는 것으로 알려졌다.

맨해튼 일부 지역은 그 상황이 더욱 심각하다. 맨해튼 다운타운 지역은 무려 21%가 넘는 사무실 공실률을 기록해 상업 부동산 시장을 얼어붙게 만들고 있다. 또한 Fortune 500대 기업 125개 중 절반이 뉴욕을 빠져나가 뉴욕시는 1970년대 이후 가장 큰 위기에 직면해 있다. 뉴욕은 팬데믹 이전 매일 160만 명의 통근자들이 있었으며, 상점, 레스토랑, 브로드웨이 극장에 이르기까지 광범위한 비즈니스에서 뉴욕 경제의 중요한 축을 이루고 있었다.

팬데믹 동안 건물주들은 사무실을 재설계하고 임대계약을 할 회사를 유치하거나 남아있던 회사와 임대계약을 유지하기 위해 임대료 인하 같은 인센티브를 제공하기 시작했다.

부동산세는 뉴욕시의 가장 큰 수입원이며 상업용 부동산 세금은 전체 세금의 41%로 가장 큰 비중을 차지한다.

전반적으로 미국 전역의 비즈니스 지역들이 어려움을 겪고 있지만 맨해튼, 애틀랜타와 로스앤젤레스는 최악의 상태를 넘어섰다는 의견이 분분하다. 로스앤젤레스의 사무실 임대공간 공실률은 24.1%, 시카고 공실률은 21.9%로 나타났다. 그러나 두 도시의 팬데믹 이전 공실률은 각각 18.1%, 15.5%였다.

상업용 부동산 서비스 회사인 CBRE는 “뉴욕의 상업용 부동산 상황이 더 나빠질 수 있다”라고 밝혔으며, “맨해튼 대형 건물 임대계약의 3분의 1이 3년 이내 만료될 예정이며, 기업들은 훨씬 더 적은 공간이 필요할 것이라는 점”을 분명히 했다.

부동산 회사 콜리어스(Colliers)의 리서치 수석 전무이사 프랭클린 왈라크(Franklin Wallach)는 “새로운 건설 개발이 계속 완료되고 있고, 대기업들이 팬데믹 이전에 발표했던 개발 계획들을 완료함에 따라 맨해튼 사무실 공실률은 계속 증가할 것”이라고 말했다.

뉴욕시에는 약 1,400만 평방피트 크기의 사무실 공간이 건설 중이며, 이는 플로리다주 올랜도의 약 두 배 크기다.

전문가들은 경제 회복에 있어 각기 다른 산업마다 다른 양상을 띄고 있는 것처럼 맨해튼의 오피스 시장도 다양한 방식으로 반등할 것으로 예측했으며, 특히 Pennsylvania Station 및 Grand Central Terminal과 같은 주요 교통 허브와 가까운 지역은 맨해튼의 다른 지역보다 더 빨리 회복세를 보일 것이라고 의견을 모았다. 하지만 대부분의 부동산 전문가는 상업용 부동산 시장이 회복하기까지 오래 걸릴 것으로 내다보고 있으며, 2022년 이후에나 회복세를 보일 것으로 예측했다.

최근 실시한 설문 조사에 따르면 5월 말 맨해튼의 직장인 중 12%만이 사무실로 복귀했으며, 직원의 60% 이상이 9월에 복귀할 것으로 예상되지만, 많은 회사는 일주일에 최소 며칠은 재택근무를 허용할 것이라고 설문에 응했다.

팬데믹 기간 동안 오직 IT 기업들만이 뉴욕에서 상당한 임대 계약을 체결했다. 그러나 Facebook 및 Google과 같은 회사도 재택근무로 전환할 계획을 준비하고 있으며, 마크 저커버그 페이스북 최고경영자(CEO)는 지난 6월 “내년 절반은 사무실 밖에서 일할 계획”이라고 밝혔다.

팬데믹과 원격 근무 현상의 결과로 다른 소도시들이 경제적 측면에서 더욱 경쟁력을 갖게 되면서 뉴욕과 같은 대도시는 삶의 질, 긍정적인 비즈니스 환경 및 경제성에 초점을 맞추는 공공 정책 없이는 미래에 경쟁력을 잃게 될 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있다.

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