대법원, “세입자 재정적 어려움을 입증하라” 모라토리엄 일부 기각

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대법원 전경 Photo by Ian Hutchinson on Unsplash

미국 대법원은 목요일에 뉴욕의 퇴거 유예 조치가 집주인의 적법 절차에 대한 권리를 침해한다고 주장하는 랜드 로드(집주인) 협회의 손을 들어줘 뉴욕의 퇴거 유예 조치 모라토리엄의 일부를 기각했다.

이번 판결로 “재정적 어려움을 입증할 수 있는 세입자”를 퇴거시키지 않도록 하는 조항을 포함하여 모라토리엄의 일부를 그대로 유지했지만 뉴욕 퇴거 모라토리엄에 따른 모든 보호는 8월 31일에 만료될 예정이다.

팬데믹 기간 동안 뉴욕주 입법부는 세입자 퇴거를 규제하기 위해 세입자 세이프 하버법(Tenant Safe Harbor Act)과 2020년 COVID-19 긴급 퇴거 및 압류 방지법을 통과시켰다. 대법원은 6 대 3 판결에서 재정적 어려움을 선언한 세입자가 퇴거되는 것을 막는 후자의 법을 파기했다.

뉴욕시 임대료 안정화 협회(Rent Stabilization Association of New York City)가 주도한 소송에서 집주인 협회는 주정부가 법적 구제 수단을 제공하지 않고 재산권을 방해함으로써 법적 절차를 거부하고 있다고 주장했으며, 집주인은 세입자가 재정적 곤경에 처해 있음을 증명할 필요가 없도록 하는 법에 반대 의견을 내놨다.

집주인 협회는 “모라토리엄은 부동산 소유자의 적법 절차 및 발언의 자유에 대한 헌법적 권리를 제한하며, 특히 Cuomo 주지사가 사실상 다른 모든 팬데믹 관련 제한을 해제하고 COVID-19 종식을 공식 선언했기 때문에 즉시 금지되어야 한다”라고 판결에 가까운 주장을 했다.

법원의 우파 대법관 6명은 집주인 협회의 주장에 동의했으나, 대다수 대법관은 “그들의 주장은 ‘아무도 자신의 사건에서 판사가 될 수 없다’라는 법원의 오랜 가르침을 위반한다”라고 적었다.

엘리나 케이건, 소니아 소토마이어, 스티븐 브레이어 대법관은 퇴거 유예 기간이 8월 말 “3주 이내”에 만료될 예정이기 때문에 종료하는 것은 “불필요한” 것이라고 모라토리엄 종료에 반대했으며, 브레이어 대법관은 “모라토리엄으로 인해 수백만 달러를 잃었다고 주장하는 집주인이 충분한 증거를 제공하지 못했으며, 사실상 모라토리엄이 미지급 임대료를 찾기 위한 소송을 막을 법적 근거는 없다”라고 판결했다.

대법관은 또한 “뉴욕 주가 팬데믹 기간 동안 임대료를 내지 못한 세입자와 임대 수입을 잃은 집주인을 돕기 위해 할당된 연방 팬데믹 구호 기금을 분배하는 과정에서 어려움을 겪고 있는 가운데 소송이 제기됐다고 지적했다. 현재 보류 중인 뉴욕의 연반 팬데믹 구호 기금은 금전적 어려움을 겪고 있는 세입자와 집주인의 경제적 문제를 완화할 것이다”라고 판결문에 적었다. 또한 브레이어 대법관은 “모라토리엄을 조기에 끝내면 불필요한 세입자 퇴거로 이어질 것”이라고 경고했다.

브레이어 대법관은 “뉴욕 주의회는 중대하고 예측할 수 없는 공중 보건 위기에 대응할 책임이 있다. 악성 질병의 확산을 퇴치하고 사업 폐쇄로 인한 재정적 고통을 완화하며 불필요한 세입자 퇴거 수를 최소화해야 한다”라고 밝혔다.

법원의 결정에 앞서 발표된 성명에서 뉴욕주 법무장관 레티치아 제임스는 “대법원이 모라토리엄이 만료되는 8월 31일까지 모라토리엄을 그대로 두도록 촉구했으며 수십억 달러의 구호 기금이 여전히 분배되고 있음”을 지적했다.

법무장관은 모라토리엄을 막는 것은 “경제 재개 준비가 완전히 갖추어지기 전에 퇴거 절차를 갑자기 시행함으로써 팬데믹으로부터의 취약 계층의 회복을 방해할 것”이라고 주장했다.

알레산드라 주 상원 의원의 성명에 따르면 7월 말까지 55개의 뉴욕 가구만이 재정 지원을 받았으며, 주의 연방 자금 27억 달러 중 약 1억 달러, 즉 4% 미만만 지출되었다.

전문가들은 목요일 판결 이후 즉각적으로 영향을 받을 수 있는 가족이 얼마나 되는지 불확실하다고 전했다. National Equity Atlas의 인구 조사 데이터 분석에 따르면 뉴욕 주의 830,000가구 이상(대부분 뉴욕시에 거주)이 총 32억 달러 이상으로 추정되는 임대료를 내지 못하고 있다.

올해 3월 말 연방 정부 통계에 따르면 소득이 35,000달러 미만인 세입자 가구 340만 가구가 임대료를 내지 못하고 있는 것으로 나타났으며, 비슷한 소득을 가진 250만 가구는 주택 대출 상환금을 제때 납부하지 못한 것으로 보고됐다.

질병통제예방센터(CDC)가 시행하려는 전국적인 퇴거 유예 조치가 곧 대법원에 송환될 예정이며, 의회가 모라토리엄 연장 법안을 통과시키지 못한 후, 바이든 행정부는 공중 보건 관리법에 의거해 미국 내 많은 지역에서 세입자 퇴거를 금지하는 명령을 내렸다.

바이든 행정부의 명령이 법원에서 연장되거나 차단되지 않는 한 이 명령은 10월 초에까지 유효하다. 이 명령은 코로나 바이러스의 지역 감염이 높은 지역에 적용된다. 바이든 행정부는 이 명령이 뉴욕시 전체를 포함하여 세입자의 90%를 퇴거로부터 일시적으로 보호할 것으로 추정했다.

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