뉴욕 부동산, ‘세금 면제 제도 만료’가 부동산 가격에 미치는 영향은?

지난 5년간 뉴욕시의 부동산 개발을 촉진시킨 421a 세금 혜택이 만료를 앞두고 있다.
부동산 개발업자들은 지난 5년 동안 421a라는 세금 면제 혜택을 바탕으로 수많은 부동산 개발을 해왔다.

뉴욕 부동산 421a 세금이란?

421a는 뉴욕시에서 새로운 빌딩을 건설하는 부동산 개발업자에게 주어지는 뉴욕 주의 세금 면제 제도로, 개발업자는 더 큰 건물을 지을 수 있는 대신 건물 내 저소득층 가구를 위한 저렴한 유닛을 할당해 세금을 면제받을 수 있다.

부동산 개발자는 건설 중 최대 3년 그리고 건설 후 25년 동안 100% 세금 면제가 부여되고 프로젝트 완료 시 추가 10년 동안 세금 감면된다. 세금 면제를 위해서 부동산 개발 업체는 저소득 및 중산층을 위한 저렴한 주택을 공급하고 고용 직원에게 일정 수준의 급여를 보장해야 한다.

421a 세금 감면 제도 도입 배경?

2016년 1월에 부동산 개발 업체를 위한 세금 면제 제도가 만료되고 뉴욕의 새로운 부동산 개발을 위해 세금 면제 기간 연장을 위한 협상에서 주정부의 입법부와 앤드류 쿠오모 지사는 부동산 개발 업체에게 저소득층 및 중산층을 위한 저렴한 주택 공급을 요구했고, 건설 노동조합은 더 높은 임금을 요구했다.

이에 따라 “Affordable New York”이라고 하는 이 타협안은 맨해튼과 브루클린과 퀸즈에 개발업체가 건설하는 빌딩에 저렴한 주택의 비율을 효과적으로 높이는 동시에 프로젝트에 참여하는 노동조합원의 임금을 인상했다. 건설 업체는 세금 면제로 수익의 효과를 극대화할 수 있었으며, 뉴욕시는 대량의 저렴한 주택을 공급받을 수 있게 됐다. 모든 발생 비용은 세금으로 충당되었다.

421a 만료가 뉴욕 부동산에 미치는 영향은?

421a가 내년 6월에 만료될 예정인 상황에서 많은 개발자들은 421a 만료 기한에 맞추기 위해 부동산 개발을 서두르고 있다. 부동산 변호사인 케빈 파워(Kevin Power)는 커머셜 옵저버(Commercial Observer)와의 인터뷰에서 기한을 맞추는 것이 불가능하다고 생각하는 투자자들은 부동산 개발 계획을 포기하기 시작했다고 밝혔다.

변호사 케빈 파워는 “고객들에게 421a 혜택을 받으려면 1년 이내에 건설이 시작되어야 한다고 말했을 때 많은 고객이 421a 만료 기한을 맞추기 어렵다는 입장을 보였다”라고 전했다.

이는 부동산 시장에 심각한 잠재적 영향을 미칠 것으로 보인다. 많은 부동산 개발 업체들이 뉴욕시 전역에 개발 프로젝트를 진행하는 도중 코로나바이러스 팬데믹으로 많은 프로젝트가 중단됐으며, 많은 뉴요커들이 교외로 떠나면서 뉴욕 부동산 가격이 일제히 하락했다. 팬데믹으로 인해 연기된 프로젝트는 421a 만료일을 맞추지 못할 것으로 보인다.

새로운 부동산 개발로 공급 예정이었던 저렴한 주택 공급에 차질이 예상되며, 팬데믹 기간 동안 뉴욕을 빠져나간 뉴요커들이 뉴욕으로 돌아오지 않으면 뉴욕 부동산 가격은 하락세를 유지할 것으로 보인다.

하지만 많은 금융 회사가 이미 발표한 것처럼 많은 직원들이 뉴욕으로 복귀할 것으로 보이며, 팬데믹 동안 많은 부동산 개발 중단으로 주택 공급의 감소는 불가피할 것으로 보이나, 새로운 수요가 역으로 작용하여 실제로 뉴욕 부동산 가격을 폭발적으로 상승시킬 것으로 예상된다.