세금 관점에서 볼 때 뉴욕시에서 부동산을 매각하는 것은 매입할 때만큼이나 절차가 매우 복잡할 수 있다. 다음 내용은 다양한 시나리오에 따른 부동산 세금과 관련한 간략한 요약으로 부동산 판매자가 꼭 알아둘 가치가 있다.
뉴욕 부동산 투자 관련 세금
투자 목적으로 부동산을 구입하는 것은 개인의 재산을 불리는데 상당한 도움이 될 수 있다. 부동산 투자 시 가장 플러스 요인이 되는 것은 지불한 모든 부동산 대출 (모기지) 이자는 완전히 세금 공제된다는 점이다. 하지만 대출 금리를 낮추기 위해 지불하는 대출 개시 수수료와 각종 포인트는 세금에서 공제되지 않는다는 점을 알고 있어야 한다.
부동산 매입, 건설 또는 개선을 위해 사용된 대출의 경우 독신 납세자의 경우 최대 $500,000 그리고 결혼한 부부의 경우 $1,000,000까지 공제되며 주택 담보 대출에 관한 이자는 개인의 경우 최대 $50,000 그리고 부부의 경우는 $100,000까지 공제된다.
시세차익 과세
매매가와 매입가의 차이로 발생하는 시세차익은 이익 간주되어 거주 지역의 과세법에 따라 과세된다. 과세 금액은 미국 거주자인지에 대한 여부와 부동산의 현재 상태와 같은 여러 고려 사항에 따라 달라질 수 있다. 시세차익 공제는 대출 신청 수수료, 마감 비용, 모기지 이자율을 낮추기 위해 대출에 지불한 금액을 포함한다.
일반적으로 뉴욕 주에 거주하는 개인 과세율은 15%이며 지방세 약 10%가 가산된다. 주택인 경우 5년 중 최소 2년 동안 매매자의 주 거주지였다면 시세차익 과세를 면제받을 수 있으나 독신의 경우 $250,000, 부부의 경우 $500,000를 초과할 경우 과세 대상이다.
시세차익은 IRS의 세금 스케줄 D로 보고된다. 부동산을 1년 또는 1년 미만으로 소유한 경우 소유자는 이를 단기 자본 이득으로 보고해야 한다. 1년 이상 보유했다면 장기 자본 이득으로 취급되며 소유자가 자신의 거주지에서 2년 이상 거주한 후 매각할 경우 주택 매각으로 인한 시세차익을 재투자할 시간이 더 많기 때문에 훨씬 유리하다.
미국 외 거주자 세금
미국 외 거주자가 1년 이상 소유한 부동산을 뉴욕시에서 판매하는 경우 판매 가격의 30%를 연방 및 주 세금으로 납부해야 한다. 1980년 미국 정부는 미국 외 거주자가 세금을 납부할 수 있도록 부동산 판매 수익에서 원천징수하는 외국인 부동산세법을 제정했다. 뉴욕 주는 6.85%를 원천징수하고 IRS는 추가로 10%를 원천징수한다. 부동산이 매각되는 경우 매입자 또는 매각자는 IRS에 미국 부동산 지분의 외국인에 의한 처분에 대한 원천징수 명세서(Disposition by Foreign Persons of United States Real Property Interests form)를 제출해야 한다. 하지만 위와 같은 세금을 피하기 위해 외국인 투자자는 뉴욕시에서 부동산을 사고팔기 위한 유한 책임 회사(LLC)를 설립할 수 있다.
유한 책임 회사 (Limited Liability Company 또는 LLC)
LLC는 특정 프로젝트를 수행하기 위해 설립되는 회사이다. LLC는 여러 명의 파트너들이 부동산을 함께 매입하고자 하는 상황에서 사용될 수 있는 좋은 예이다. LLC는 파트너들에게 추가 보호 및 혜택을 제공하여 많은 투자자들에게 더욱 매력적으로 다가온다. LLC의 주요 이점은 부동산이 매각될 때 파트너가 원하는 경우 해당 부동산의 소유권을 LLC로 이전할 수 있다는 것이다. 이를 통해 매각에 대한 세금을 피할 수 있다. 새 부동산을 구입한 후 파트너는 소유권을 파트너 중 한 사람에게 양도하여 자신의 이름이 되도록 할 수 있다.
주택 담보 대출 (Mortgage) 세금 혜택
대출이 있으면 세금 혜택을 받을 수 있다. 지불된 모든 이자는 세금 공제가 가능하며 과세되는 소득 금액을 줄일 수 있다. 그러나 이자에 대한 세금공제 제한이 있으므로 회계사 또는 전문 세무 컨설턴트와 상담하는 것이 현명한 방법이다.
*세금 면제 시나리오
주택을 2년 이상 주거지로 소유하고 있다가 새로운 직장이나 건강상의 사유 등 부득이한 사유로 이전이 필요해 주택을 매각하게 된 경우(의료비 마련을 위해 주택을 매각해야 하는 경우 포함) 면세가 가능하다. 의료비 마련을 위해 주택을 매각한 경우 의사의 소견서를 받아두는 것이 좋다 하지만 소견서는 반듯이 필요한 것은 아니다.
“예기치 못한 상황”으로 인해 주택을 매각하게 된 경우도 세금 면제를 받을 수 있다. 몇 가지 예로는 전쟁, 테러, 자연재해, 별거 또는 이혼, 사망, 한 번에 여러 명의 아이를 출산한 경우 그리고 고용 상태 변경으로 인해 소유자가 생활이 불가능하게 된 경우가 있다. IRS 간행물 523에서 자세한 설명을 확인할 수 있다.
시세차익 과세 조항에서 2003년부터 육해공군 복무자는 매입한 집에서 2년간 거주할 의무가 없다는 특별조항이 생겼다. 또한 재산 소유 기간을 5년에서 10년으로 연장하여 입대자들이 병역 의무를 다 할 수 있게 되었다.
시세차익을 피하는 또 다른 방법은 주택 매각 후 180일 이내에 매각된 부동산과 같은 시세 혹은 더 비싼 부동산을 매입하는 것이다. 이 방법을 선택하는 경우 IRS에 부동산 매입 사실을 알려야 한다. 새롭게 매입된 부동산은 미국 본토 내에 위치해야 한다.
본인에게 해당하는 세금 면제 사유가 있다고 생각하는 경우 회계사와 상담하는 것이 과세를 피하는 가장 좋은 방법이다.
