미국 부동산 시장 버블인가 호황인가?

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지난 수요일 주택 건설업체 Lennar(레너)와 주택 개조 자재 소매 대기업 Lowe’s (로우스)가 실망스러운 실적 전망을 발표했다. 두 회사는 공급망 문제와 높은 목재 비용이 이번 실적에 부정적 영향을 미쳤다고 언급했다. 실적 발표 후 Lennar(레너)의 주가는 목요일 4% 하락했다. 

지난 1년간 주택 매매가격 급등으로 부동산 버블을 우려하고 있는 사람들이 많지만 코로나 팬데믹으로 인해 지역 부동산마다 다른 양상을 띄고 있지만 여전히 부동산 시장에 많은 수요가 몰리고 있는 것으로 나타났다.

목요일 제프리스 (Jefferies)의 경제학자들은 “최근 주택 매매 및 주택 담보 대출 신청 데이터에 따르면 여전히 부동산 시장에 많은 수요가 따르고 있다”라고 밝히면서 “오미크론 변종 등장은 부동산 시장의 수요를 더 견고히 할 것”이라고 예측했다.

건설사들의 전망도 여전히 밝다. 건설업체 Lennar는 최근 발표한 실적과 반대로 공급돼야 할 주택 수가 3분기 26% 증가했다.

주택 부동산 관련 주식과 주택 매매 가격도 여전히 계속 오르고 있다.

Photo by June on Unsplash

Lennar의 주가가 목요일 실적 발표 후 약간 하락했지만 여전히 사상 최고치에 가깝다는 점도 주목할 점이며, 2021년 많은 건설 관련 주식 모두 상승세를 타고 있다.

고급 주택 시공 업체 Builders Toll Brothers와 D.R. Horton 그리고 주택 임대 부동산 투자 신탁 Invitation Homes의 주식도 사상 최고 수준에서 거래되고 있다. Lowe’s 주식도 사상 최고치를 경신했으며 올해 주식 시장에서 가장 실적이 좋은 경쟁사 Home Depot도 최고가에서 거래되고 있다.

대부분의 주요 건설 업체와 공급업체 및 소매업체의 지분을 소유하고 있는 SPDR S&P Homebuilders ETF는 올해 약 50% 급등했다. 따라서 주택 주식 투자자는 주택 매매자만큼이나 지속적인 호황을 누리고 있는 것으로 보인다.

부동산 중개 업체인 Redfin(레드 핀)은 이번 주 주택 매매 가격이 계속 치솟고 있다고 보고했다. 이 회사는 12월 12일 현재 미국 평균 주택 매매 가격이 1년 전보다 14% 증가한 359,750달러로 11월 말의 사상 최고치를 약간 밑돌았다고 밝혔다. 또한, Redfin은 39주 연속 부동산 수요가 공급보다 많았으며 매매가 할인도 없었다고 덧붙였다.

Redfin의 수석 이코노미스트 대릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 “현재 주택 가격 상승률을 늦출 수 있는 것은 모기지 금리 인상뿐이다”라고 밝혔다. 최근 금리가 소폭 상승했지만 여전히 역사적으로 낮은 수준에 머물고 있다. Freddie Mac에 따르면 30년 고정 금리 대출은 평균 3.12%에 불과한 것으로 나타났다. 

하지만 2022년에는 모기지 이자율이 더 높아질 가능성이 높다. 연방 준비 제도 이사회가 인플레이션을 막기 위해 내년 단기 이자율을 세 번 인상할 수 있다고 암시했기 때문이다. 따라서 모기지 이자율에 영향을 미치는 장기 채권 수익률에 압력을 가할 것으로 보인다.

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