지난해 뉴욕 부동산 시장은 거래량 면에서 괄목한 만한 수준을 기록했다. 많은 거래량 덕택에 22021년 뉴욕 부동산 트렌드를 정확히 해석할 수 있는 데이터를 확보할 수 있었다. 이 데이터 베이스를 기반으로 2022년 부동산 거래를 위한 팁으로 적용시킬 수 있을 것으로 보인다.
코압 vs 콘도: 프라임 지역 vs 최신 편의시설
거주자가 건물을 지분을 구매하는 방식으로 거래가 이뤄지는 코압은 맨해튼 아파트 부동산 시장의 약 75%를 차지한다. 나머지 부분은 우리가 흔히 알고 있는 직접 소유할 수 있는 콘도미니엄이 차지하고 있는데, 콘도는 코압과 달리 지분이 아니라 실제 부동산이기 때문에 사고팔기 쉬운 장점을 가지고 있다. 현재 신축되고 있는 대다수의 아파트들은 콘도미니엄이다.
많은 부동산 개발업체들이 대부분 콘도를 건설함에 따라 코압의 시장 점유율은 꾸준히 줄어들고 있는 실정이다. 게다가 맨해튼에 신축 콘도 대부분 높은 가격에 매매되기 때문에 콘도의 점유율은 빠르게 증가하고 있다. 실제로 2021년 콘도의 숫자가 늘고 고급 부동산 거래 금액이 급증하면서 코압과 비교해 콘도의 재매각 비율이 2008년 이후 최고치를 기록했다. 맨해튼에서 콘도 점유율이 코압보다 현저히 낮음에도 불구하고 콘도의 재매각 총액은 코압과 비교해 400만 달러 이상 많았다.
하지만 여전히 코압 빌딩이 가지고 있는 위치적 장점은 신축 콘도들이 넘어설 수 없는 영역으로 보인다.
센트럴 파크, 리버사이드 드라이브 그리고 파크 애비뉴와 같은 맨해튼의 주요지에 관심이 있는 바이어들은 대부분 코압을 선택하고 있다. 하지만 부동산 흐름을 볼 때 최신 편의 시설과 건물의 상징성이 위치적 요건 보다 중요시될 것으로 보인다. 1884년 센트럴 파크 웨스트 72번가에 지어진 더 다코타(The Dakota) 코압 빌딩은 건물 자체로는 유명했었으나 지리적으로 맨해튼에서 프라임 지역은 아니었다. 하지만 더 다코타는 현재 하이 라인(High Line) 콘도들과 마찬가지로 맨해튼의 주요 랜드마크로 자리매김했으며 어퍼 웨스트사이드는 북쪽에 위치해 있음에도 불구하고 오늘날 맨해튼의 주요 부동산 시장으로 떠올랐다.
따라서 대부분의 부동산 개발자들은 독점적으로 콘도를 건설하고 있으며 코압과 비교해 콘도의 시장 점유율은 계속 증가할 것이다. 또한 대부분의 코압 빌딩은 신축 콘도가 제공하는 편의 시설과 비교 대상이 될 수 없으며 최첨단 편의시설 대 지리적 주요 위치 대결에서 매매가 차이는 계속 증가할 것으로 보인다. 코압 소유주나 코압 매입을 희망하는 구입자는 이러한 현상이 투자 결정에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 이해하는 것이 도움이 될 것이다. 특히 장기적으로 부동산 자산을 보유할 계획이라면 더욱 그렇다.
콘도에 밀렸던 타운하우스 2022년에는 인기 상승 예정!
2000년대 초반까지 타운하우스 바이어들은 5,000 평방피트 이상 크기의 타운하우스를 구입하기 위해 5-6층으로 연결된 타운하우스를 구입해야 했다. 콘도 개발자들은 이러한 타운하우스의 단점을 알아차리고 콘도의 한 층 유닛을 타운하우스 전체 크기로 설계하기 시작했다. 게다가 이 초대형 콘도들은 수영장, 스파, 차고와 같은 타운하우스에서 찾아보기 어려운 편의 시설을 함께 제공하고 있어 콘도만의 경쟁력을 갖추고 있다.
실제로 타운하우스 매매수는 2012년 중반부터 2020년 초까지 하락 추세에 있었다. 2019년 타운하우스 매매율이 급증하기도 했으나 이는 ‘맨션세’ 인상 전 발생한 일시적 효과였다.
그러나 현재 많은 바이어들은 더 큰 공간뿐만 아니라 팬데믹 이후 프라이버시를 각별하게 중요한 사항으로 여기고 있어 현재 타운하우스가 부동산 시장에서 각광을 받고 있다. 2008년 타운하우스 월간 거래량은 27채에서 2018년 40채로, 48% 상승했다. 지금까지 타운하우스 매매가는 2015년 최고점 이하로 유지되고 있고 지난 몇 달간 가격 변동성이 상당히 낮은 점을 고려할 때 최저점 기반이 형성된 것으로 보고 있다. 따라서 향후 부동산 시장 흐름에 따라 다른 최고가가 형성될 가능성이 높다. 2021년 맨해튼에서 가장 비싸게 팔린 부동산 10채 가운데 3채가 타운하우스가 차지했다.
맨해튼의 타운하우스 매매는 2022년에도 계속해서 증가할 것이며 더 많은 바이어들이 타운하우스를 더 많이 찾고 있고 타운하우스의 희소성으로 타운하우스에 매매가에 엄청난 프리미엄이 붙어 가격이 상승할 수 있는 여지가 높다. 특히 Greenwich Village, Chelsea, Soho 및 Tribeca와 같은 인기 지역의 타운하우스 가격은 천정부지로 솟을 가능성이 농후하다.
리모델링이 필요한 매물 vs 리모델링된 매물
일반적으로 개보수나 리모델링이 필요한 부동산 매물의 경우 개조 비용을 뺀 가격에 거래되곤 했다. 따라서 리모델링 되지 않은 매물의 할인된 매매가는 일반적으로 시장 상승과 동일한 가격 추세를 보였다.
하지만 팬데믹 이후 부동산 바이어들은 리모델링이나 개조 보수가 필요한 매물보다는 바로 입주가 가능한 매물을 선호하는 경향을 보이고 있다. 바이어들은 리모델링 비용 그리고 복잡한 리모델링 작업의 이점을 꼼꼼하게 재평하고 있다. 또한 글로벌 공급망 문제로 자재 가격 인상과 빌딩 물류 배달 일정 조정 문제, 그리고 노동력 부족이 겹치면서 이사 준비가 된 매물과 리모델링이나 보수가 필요한 매물의 그 격차는 더욱 벌어진 상태이다.
2021년 초 부동산 시장이 크게 성장하면서 바이어들은 더 적게 신경 쓰는 것이 더 낫다는 인식이 강해 리모델링이 필요한 매물들이 외면당한 것은 사실이다. 하지만 2022년 부동산 매물 공급과 수요 간의 불균형이 심화되면서 바이어들은 개보수가 필요한 매물의 가치를 다시 평가하기 시작했다. 또한 재평가된 가치가 시장에 반영되기 시작했다. 따라서 리모델링 된 매물과 그렇지 않은 매물 사이에서 선택을 할 때 개보수에 필요한 비용과 시간 그리고 매매가를 꼼꼼하게 따질 필요가 있다. 리모델링이 필요한 매물을 매각하기를 원한다면 각 지역의 경쟁 부동산 매물과의 가격 차이를 이해할 필요가 있다.
가치 저장 수단으로서의 뉴욕 부동산
투자 관점에서 볼 때 맨해튼과 브루클린의 콘도 가격은 지난 몇 년간 S&P 500 보다 뒤처져있었다. 맨해튼과 브루클린의 가격 상승세는 이미 2017년 깨진 것으로 보이며 두 곳의 부동산 시장 모두 2017년 거래 가격에서 횡보하고 있는 것으로 나타났다.
2021년 말 락다운 이후 뉴욕시 부동산 시장에서 관찰된 부동산 거래 내역은 아직 이익에 접근하는 것으로 해석되지 않는다는 점은 주목할 만하다. 하지만 장기적으로 뉴욕시 콘도는 특히 달러 약세의 혜택을 받은 외국 바이어들에게 가치 저장 창치로 입증되기도 했다.
2022년 최근 부동산 매매 흐름을 보면 고급 부동산에서 의미 있는 가격 상승을 기대해도 좋을 것 같다. 뉴욕시 콘도 투자자는 2022년 제안된 금리 인상이 부동산 가격의 상한선을 결정하는데 어떤 영향을 미칠지 고려해야 한다. 특히 금리 인상에 더 민감한 고급 부동산 및 신규 부동산 매물을 매입하는 경우라면 더욱 그렇다.
2022년 뉴욕 부동산 외국인 구매자에게 좋은 선택일까?
뉴욕시 콘도는 외국인 바이어들에게 오랜 시간 동안 확실히 부의 저장 장치로 입증되었지만 앞으로 있을 미국 금리 인상 후 역풍이 예견된다. 현재 상승하고 있는 달러는 과거 실현하지 못한 이익을 재창출 할 수 있는 기회로 다가오지만 월별 유지 비용을 높일 수 있다. 잠재적인 해외 바이어들은 예상되는 뉴욕 부동산의 장기적 가격 상승과 통화 정책의 위험 그리고 환율에 따른 유지 비용을 고려해야 할 것이다. 다만, 투자로 구매를 한다면 임대로 유지 비용을 커버하면서 부동산 자산을 유지할 수 있을 것이다.
지난 10여 년 동안 미국 달러로 부동산을 거래한 경우 수익률이 크게 높지 않았다. 하지만, 특히 영국 파운드, 캐나다 달러 및 유료화로 투자한 투자자의 수익성은 늘어났다. 그러나 최근 미국 달러의 강세가 이어지면서 일부 투자자의 이익 일부를 감소시켰다. 2022년 금리 인상에 따른 달러 강세는 외국인 바이어들의 투자를 줄이지만 보유 자산을 청산하도록 유도해 환익 차이로 발생할 수 있는 이익을 극대하기 위해 2022년은 외국인 바이어들이 부동산을 매각하는 해가 될 수 있다.
2021년 형성한 뉴욕 부동산 상승세는 의심의 여지 없이 2022년까지 이어질 것으로 예상되나 작년과 같은 급성장은 어려울 것으로 예견된다. 2021년 뉴욕 부동산 시장에 나타난 트렌드를 이해하고 올해 경제 상황을 파악한다면 2022년의 부동산 시장의 흐름을 읽어낼 수 있을 것으로 보인다.
