미국 부동산 시장 버블 요인 3가지 중 2가지 충족

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Photo by Brandon Jacoby on Unsplash

미국에서는 현재 부동산 가격에 거품이 끼여 있는지에 대한 논쟁이 벌어지고 있다.

부동산 가격 거품 논쟁이 이어지면서 일부 전문가들은 이론적으로 부동산 버블 요인의 요소 중 일부분이 심화되고 있다는 의견에 동의하고 있다.

역사적으로 부동산 버블은 경제 침체, 높은 금리 그리고 낮은 수요 이 세 가지 요인이 주요 원인으로 작용할 때 발생했다. 최근 발표된 새로운 데이터에 따르면 미국 부동산 매매가 4개월 최저치로 떨어지고 있으며 2022년에 들어서 매달 떨어지고 있는 추세이다. 이는 2021년 초반에 부동산 시장이 보여준 강력한 시장 흐름과 반대 상황으로 흘러가고 있는 것이다.

미국인들은 모기지 금리 상승과 함께 부동산 가격 상승 등 복합적인 상황에 반응하고 있으며, 그 결과 부동산 수요에 큰 타격이 입은 것으로 해석된다. 따라서 부동산 버블을 야기하는 세 가지 요인 중 높은 금리는 이미 충족된 상황이며 낮은 수요는 빠르게 악화되고 있는 실정이다.

최근까지 부동산 매매자들은 연방 준비 제도 이사회가 금리를 제로에 가깝게 설정한 덕분에 팬데믹 기간 동안 최저치에 머무른 금리를 활용하며 부동산 매입에 열을 올렸었다. 하지만 지난 두 달 동안 연준이 보여준 금리 인상률로 인해 부동산 시장의 버팀목이 빠르게 무너지고 있다. 30년 고정 모기지의 금리는 현재 5.11%로 12년 만에 가장 높은 수준을 기록했으며, 향후 더 오를 가능성이 높다.

모기지 테크놀리지와 데이터 제공 업체인 블랙 나이트는 일반 미국 가정은 소득의 31%를 모기지를 이지와 원금을 값 는데 지출하고 있으며 이는 2007년 이후 가장 큰 가계 소비 비중이 되었다.

S&P 코어 로직 케이스-실러 가격 지수(the S&P CoreLogic Case-Shiller price index)에 따르면 높은 부동산 가격이 구매자를 시장에서 밀어내고 있다. 미국의 부동산 가격은 2월까지 약 19.8% 급등했다. 부동산 가격 상승과 인플레이션은 구매력을 떨어트리고 미국인들에게 주택 소유의 꿈에서 더 멀어지게 하고 있다.

주택 매매 시장의 둔화는 가격 상승과 금리 상승이 지난 2년간 보여준 강력한 부동산 구매력 차단 역할을 하고 있다는 신호로 볼 수 있다. 2008년 신용 위기와 같은 경제 침체로 인해 소비력이 크게 떨어트린 결과를 낳았었다. 따라서 마지막 남은 부동산 시장 버블 붕괴의 위험 요소인 경제 침체는 앞으로의 미국 경제 흐름에 달려있는 상황이다.

부동산 구매력은 더 떨어질 가능성이 있으며, 이는 현재 시장에 남아있는 매입자들을 시장에서 떠나게 할 수도 있음을 시사한다. 추가적인 주택 수요 감소는 부동산 가격 하락을 촉발 시키고 수요를 증발시켜 주택 가치를 급락 시키는 사이클을 유발함으로써 부동산 시장이 혼란에 빠질 가능성이 있다.

하지만 미국 부동산 버블에 대해 동의하지 않는 의견도 있다. 다른 의견을 가진 전문가들은 대출 기준이 훨씬 보수적이고 가계 저축이 더 많기 때문에 상황이 2000 년대 중반과는 크게 다르다고 해석하고 있다.

실제로 부동산 버블로 이어질만한 경기 침체가 실현될지는 아직 불분명하다. 일부 경제학자들은 연준이 인플레이션을 낮추기 위해 공격적으로 금리를 인상하고 경제 성장에 제동을 걸 것으로 예상하고 있다. 지난 화요일 가장 회의적인 의견을 내놓은 도이치 뱅크는 중앙은행의 현재 움직임은 2023년 말까지 경기 침체를 촉발할 것이라고 전했다.
하지만 제롬 파월 연준 의장은 “데이터에 따르면 노동 시장은 거의 완전히 정상 수준으로 회복했으며 소비자 지출이 사상 최고치에 달해 경제 회복이 더디지 않다”라고 말하며 내년 경기 침체 가능성을 일축했다.

그럼에도 불구하고 미국 부동산 시장은 향후 몇 달간 더 큰 압박을 받을 수 있다. 부동산 구매력은 하락하고 있고 주택 건설 분야가 반등하고는 있지만 주택 완공까지는 평균 7개월이 걸리기 때문이다. 미국은 아직 주택 버블과는 상관이 없을 수도 있지만, 주택 버블을 야기하는 원인 요소가 늘어가고 있는 것을 부정하기는 어렵다.

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