2022년 4분기 맨해튼 오피스 임대 시장 고군분투했다

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Photo by Karen Uppal on Unsplash

지난 2022년 홀리데이 시즌 맨해튼 오피스 부동산 소유주들이 시장 회복을 희망했지만 현실은 그렇지 못한 것으로 나타났다.

맨해튼 오피스 임대 시장은 4분기 전년 대비 43% 급락했으며, 2022년 마지막 3개월간 임대된 공간은 490만 평방 피트에 불과했다. 이는 2021년 2분기 이후 가장 낮은 수치이다.

또한 3분기 대비 47% 감소해 팬데믹 이후 가장 급격한 분기 대비 급락세를 기록했다. 맨해튼의 사무실 가용성 비율은 1년 만에 0.5% 상승했지만 여전히 2021년 말보다는 여전히 0.4% 낮다.

맨해튼의 임대 가능한 사무실 공간은 팬데믹 시작 이후 약 70% 증가해 9,140만 평방 피트가 임대 시장에 나와있다. 4분기 임대 가능 사무실 공간은 임대된 사무실 크기보다 280만 평방 피트 더 많았으며, 팬데믹 이후 총합의 수치는 3,760만 평방 피트이다.

맨해튼의 주요 3대 오피스 임대 시장인 미드타운, 미드타운 사우스 및 다운타운에서는 수요 감소가 일관되게 나타났다.

미드타운은 4분기 240만 평방 피트 규모의 임대 물량이 쏟아졌으나, 이는 2021년 2분기 이후 가장 낮은 수치이다. 거래량은 이전 분기 보다 약 47%, 전년 대비 50% 이상 감소했다.

미드타운 사우스 또한 2021년 2분기 이후 가장 낮은 분기별 임대 물량을 기록했다. 분기별 44% 감소한 190만 평방 피트의 오피스가 임대됐다. 미드타운 오피스 임대 부동산 시장은 2년 만에 가용 임대 공간이 임대된 공간보다 250만 평방 피트 많아 최악의 기록을 보여주고 있다.

맨해튼 다운타운은 638,000평방 피트의 임대 물량이 시장에 공급됐으며 분기 대비 51% 감소, 전년 대비 약 36% 감소했다. 하지만 임대 공급 물량보다 임대 계약이 체결된 공간이 2년 만에 증가해 처음으로 플러스를 기록했다.

미드타운과 미드타운 사우스는 3분기보다 임대 오피스 가용성이 각각 0.2%와 1.3% 증가한 반면 다운타운은 팬데믹 이후 처음으로 감소세를 보였다. 미드타운의 임대 오피스 가용성은 유일하게 전년 대비 감소세를 보였다.

오피스 부동산 시장도 높은 금리 영향을 받아 투자 금액도 4분기 급락했다. 맨해튼은 지난해 마지막 3개월 동안 10억 달러의 매매량을 기록했으며, 이는 2021년 보다 85% 감소한 수치로 5년 만에 가장 큰 연간 감소율을 보였다. 중간 매매가는 평방 피트당 725달러로 전년도의 874달러보다 크게 하락했다.

연간 임대 규모는 총 2,910만 평방 피트로 2021년 보다 약 17% 증가하면서, 4분기 실적은 지낸 해 보여준 회복세를 완전히 따라가지는 못했으며, 여전히 자치구의 10년 평균보다 12% 낮다.

수요 둔화에도 불구하고 평균 임대료는 약 2% 가까이 상승해 평방 피트당 75.41달러를 기록했다. 이 수치는 저가 임대 오피스가 부동산에서 빠져나가면서 일부 임대료 상승에 영향을 미친 것으로 분석된다. 맨해튼의 평균 임대료는 연간 0.5% 증가했다.

2021년 맨해튼 임대 부동산은 긍정적 플러스를 기록해 가용 부동산보다 임대된 부동산이 1,730만 평방 피트 더 많았다.

A급 임대 오피스의 평균 임대료는 4분기 2.5% 증가한 평방 피트당 81.51달러를 기록해 2019년 4분기의 84.50달러에 한층 가까워졌다. B급 임대 오피스의 임대료는 상대적으로 변화가 없었으며, C급 건물의 평균 임대료는 1.5% 하락했다.

3분기 연속 하락세를 보여준 미드타운의 평균 임대료는 평방 피트당 79.61달러에서 79.22달러로 증가했지만 여전히 2021년 79.95달러보다는 낮다. 미드타운 사우스의 평균 임대료는 전 분기 대비 2.3%, 전년 같은 기간 대비 3.8% 증가한 81.52달러를 기록했다. 다운타운의 경우 평균 임대료는 분기 대비 1.8% 증가한 59.73달러를 기록했으나 전년 대비 0.7% 하락했다.

지난 분기 체결된 임대 오피스의 38%는 금융, 보험, 부동산 및 법률 분야가 차지했다. 기술, 광고, 미디어 및 정보 부문 산업은 임대된 계약의 23%를 차지했다.

4분기 가장 큰 규모의 임대 계약은 스티펠 파이낸셜(Stifel Financial Corp)이 체결한 임대 계약이었다. 스타펠은 787 Seventh Avenue에 위치한 오피스 215,000평방 피트에 대한 임대 계약을 갱신했다. 앤 Inc.(Ann Inc.)는 7 타임 스퀘어 오피스 공간을 191,000평방 피트로 확장해 임대 계약을 갱신했으며, 메디데이터 솔루션(Medidata Solutions)은 350 허드슨 스트리트의 오피스, 176,000평방 피트에 대한 임대 계약을 갱신했다.

지난 분기 체결된 주요 투자 판매는 보르나도 리얼티 트러스트(Vornado Realty Trust)의 40 Fulton Street로 1억 1백만 달러에 거래됐다. AIG 가 본사로 사용하던 175 Water Street는 2억 5,200만 달러에 거래됐으며, SL Green은 885 Third Avenue에 위치한 립스틱 빌딩(Lipstick Building)의 절반을 메모리얼 스로언 케터링(Memorial Sloan Kettering)에 3억 달러에 매각했다.

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