뉴욕의 부동산 시장은 경제 상황과 상관없이 거대 시장의 힘을 유지한다. 뉴욕의 경제, 문화 그리고 각종 기회를 통해 이 거대 도시는 지속적으로 투자자 그리고 부동산 매입자들의 관심을 받는 지역으로 남아있다.
그럼에도 불구하고 지난 몇 년 간 뉴욕의 부동산 시장에도 변화의 바람이 불고 있다. 특히 코로나 락다운으로 인해 2020년과 2021년 뉴욕 부동산 시장은 어려움의 해를 보냈다.
뉴욕 부동산 시장도 코로나 시대의 역풍을 피해 가지는 못했다. 가격이 치솟았다가 완만해지고 공급이 감소했다가 다시 개선되기도 했으며, 소비자 심리가 얼어붙기도 했다. 하지만 다행스럽게 뉴욕은 일부 회복세를 보여주고 있다. 현재 뉴욕의 부동산 시장은 어떤 길을 걷고 있을까? 뉴욕의 부동산 시장의 미래 예측을 위해 아래 미국 신규 주택 시장 지수의 데이터를 분석했다.
2022년 뉴욕 주택 부동산 시장의 변화
2천만 명의 인구를 가진 미국 최대 도시 뉴욕, 뉴어크, 저지시티의 통계에 따르면 2022년 단독 주택 허가는 2018년과 2019년 팬데믹 이전 기준보다 높게 나타나 강력한 시작을 알렸다. 그러나 11월까지 허가 숫자는 급감해 2022년 7월 최고치인 1,248건에서 798건까지 하락했다. 이후 1월 945건의 허가가 승인되면서 약간 개선되는 모습을 보였다.
그러나 지난 3개월 동안 승인된 허가는 전년도 보나 낮은 수치를 보여줬다. 2021년 11월과 2022년 1월 사이 뉴욕에서는 3,277건의 단독 주택 허가가 승인됐다. 1년 후 같은 기간 승인 건수는 2,747건에 불과해 12개월 동안 약 15% 감소했다.
뉴욕시 더글러스 엘리먼 (Douglas Elliman)의 부동산 중개인 제시카 피터스(Jessica Peters)는 “신규 개발에도 불구하고 공급보다 수요가 훨씬 더 강력합니다”라고 전했다.
다가구 주택 허가는 더욱 나쁜 지표를 보여주고 있다. 2022년 4월 5년 최고치인 4,714건의 허가에서 올 1월 2,625건으로 급락했다. 지난 3개월 동안 뉴욕시에서 승인된 다가구 주택 허가는 9,076건에 불과했다. 이는 1년 전 승인 건수 11,300건에서 20% 감소한 수치이다.
제시카 피터스는 “이와 같은 상황에도 불구하고 향후 12개월에서 24개월 사이 더 많은 신규 건설로 공급되는 매물이 늘어날 것으로 예상한다”라고 밝혔다.
뉴욕시 주택 수요와 공급
2020년과 2021년 사이 모기지 금리가 상상 최저치로 하락하면서 뉴욕시의 공금 매물이 순식간에 사라졌었다. 2021년 한 시점에는 뉴욕 주택 매물량은 2.8개월 분량에 불과했다. 일반적으로 균형 잡힌 부동산 주택 공급량은 6개월 분량이다.
2022년 모기지 금리가 다시 상승하자 매입자와 매매자 모두 시장에서 후퇴하는 모습을 보여줬다. 매입자는 높은 금리로 인한 더 많은 비용을 지출하기를 꺼려 했고, 매매자는 사상 최저치의 가격으로 부동산 거래를 할 의향이 없었다.
따라서 부동산 시장 매물 공급은 천천히 증가하기 시작했고, 1월 기준 뉴욕은 5.1 개월 분량의 주택이 공급되어 있었다. 이는 지난해에 비해 약 2% 증가한 수치이며 미국 전역의 3.2개월 분량보다 높은 수준이다.
부동산 매물 공급 증가와 모기지 금리 상승으로 인해 매매자가 우위를 점하는 시장 트렌드를 보이고 있다.
제시카 피터스는 “구매자는 자신이 원하는 것을 정확히 인지하고 빠른 매입을 원합니다. 이전에는 리노베이션이 필요한 부동산 매물을 구매할 의향을 보여줬지만, 이제는 비용이 훨씬 높기 때문에 이러한 매물은 피합니다. 따라서 구매자들이 매매자들에게 원하는 것을 요구하는 시대로 바뀌었습니다”라고 전했다.
미국 인구 조사국에 따르면 뉴욕 임대 매물 공실은 2022년 시작 이후 감소하고 있다. 12월 기준 공실률은 최저치를 기록했으며 전체 임대 매물 세대의 3.1%만이 공실인 것으로 나타났다. 이는 전년도보다 약 1% 낮으며 미국 전역의 공실률 5.8% 보다 훨씬 낮은 수준이다.
소비 심리 개선 지표를 확인하면 부동산 수요가 많다는 점은 그다지 놀라운 일은 아니다. 전반적인 소비 심리는 올해 2.3% 하락했지만 실제로 6월 이후 15 포인트 상승해 종전 50포인트에서 (100점 만점) 65포인트까지 올라갔다.
모기지 신청도 강한 수요를 나타내고 있다. 모기지 뱅커 협회에 따르면 주택 매입 신청은 3월 17일 주 연간 3%의 증가율을 보여줬다. 2월 신규 주택 모기지 신청은 전년 대비 1.2%, 전월 대비 4% 증가했다.
뉴욕시 주택 매입가 중간 가격은?
뉴욕시 주택 매매가는 모기지 금리 상승으로 구매자가 시장에서 빠져나간 2022년 중반부터 하락했다. 결과적으로 매매자는 매입자를 끌어들이기 위해 가격을 낮추거나 최소한 가격 협상 의지를 보여주고 있다.
레드핀(Redfin)에 따르면 뉴욕시 주택 매매가 중간 가격은 지난해 7월 $710,000에서 올해 1월 기준 $650,000까지 하락했다. 현재는 1 년 전 보다 1.2% 낮지만 여전히 미국 전역의 매매 중앙값 $383,000 보다 훨씬 높게 유지되고 있다.
주목해야 할 한 가지 세부 사항은 가격이 12월과 1월 사이 약간 상승했지만 상승액이 $5,000에 불과하다는 점이다. 그럼에도 불구하고 이는 부동산 성수기 시즌 봄이 오면서 상승 추세를 보여주고 있는 것으로 풀이할 여지는 있다.
피터스는 “매매가 하향 추세는 다소 안정화되었지만 실제로 지역과 부동산 유형에 따라 달라집니다. 일반적으로 매매가는 유지되고 있으며 부동산 매물은 시장에 오래 머물지 않고 있습니다. 또한 여전히 주택 입찰 전쟁과 많은 매입자 유입이 이뤄지고 있습니다”라고 전했다.
월세는 2022년 중반 이후 주택 가격이 반영되어 여름에 정점을 찍은 다음 연말까지 하락세를 이어갔다. 하지만 질로우 임대료 지수(Zillow Observed Rent Index)에 따르면 2023년 1월 월세는 전년 대비 무려 9% 상승해 월평균 $3,065를 기록하고 있다. 지난해 같은 기간 평균 임대료는 $2,810였다.
미국 전역에서 건설 비용이 12% 증가했으며, 뉴욕 대도시 공실이 5년 최저치를 기록함에 따라 임대료는 더 상승할 가능성이 있다.
뉴욕시 실업률 동향
뉴욕시 고용 시장은 팬데믹 여파에서 크게 회복됐다. 현재 미국 노동 통계국에 따르면 12월 기준 1,000만 명이 고용되어 있다. 이는 2021년 12월에 비해 344,000명 증가한 수치이다.
뉴욕 메트로 지역에서는 건설 부문에서만 지난해 4,400 개의 새로운 일자리를 창출했으며, 전체 일자리는 46,000 개까지 증가했다.
뉴욕의 실업률도 낮다. 뉴욕 시민의 4% 미만이 실업 상태이며 이는 전년 대비 1% 개선된 수치이다. 이 비율은 미국 전국 수치 3.55보다는 약간 높은 수치이다.
부동산 압류율은 뉴욕에서 더 높게 나타났다. 블랙 나이트(Black Knight)에 따르면 12월 기준 뉴욕 전체 부동산의 1% 미만이 압류 상태였다. 이는 2021년 12월과 비교해 0.2% 감소한 수치이지만 미국 평균인 0.37%보다는 현저히 높은 수치이다.
뉴욕시 건설 업계 심리 회복
뉴욕 건설 업계는 금리가 상승한 직후 2022년 상당히 얼어붙었었다. 지난해 5월 전국 주택 건설업자/웰스 파고 주택 시장 지수는 북동부 지역의 건설업체 심리를 100점 만점에 76점으로 평가했다. 12월에는 31점까지 하락했다.
그러나 12월 이후 뉴욕시 건설 업계 심리도 꾸준히 회복해 100점 만점에 46점까지 다시 뛰어올랐다. 이는 미국 전역 평균 점수 42점 보다 약간 높은 수치이다.
뉴욕시 부동산 시장 예측
건설 업계와 소비자 심리가 회복하고 있으며, 실업률이 상대적으로 낮기 때문에 뉴욕의 부동산 시장은 안정적으로 유지되고 있으며 앞으로도 비슷한 추세를 보일 것으로 보인다.
현재 부동산 시장의 흐름은 금리와 건설 업계에 달려있다. 예측에 따르면 단독 주택 및 다가구 주택 허가가 6월까지 감소할 것으로 예상되며, 이는 향후 부동산 매물 수준을 저해하고 경쟁을 심화하며 가격 상승으로 이어질 수 있다.
피터스는 “매물이 적으면 가격 하락은 발생하지 않습니다”라고 전했다.
