뉴욕 콘도 부동산 시장 안정화는 아슬아슬한 줄타기

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Photo by Kevin Oetiker on Unsplash

2021년 최저 금리가 부동산 붐을 일으킨 시점, 맨해튼은 2016년 이후 그 어느 때보다 미분양 신규 콘도 숫자가 적었다. 현재, 모기지 금리 상승세가 여전함에도 불구하는 수요가 잇따라 맨해튼 부동산 시장의 안정성을 보여주고 있다.

부동산 전문가들은 건물 설계가 좋고 가격만 좋다면 잘 팔리게 되어 있다고 전했다.

부동산 매매 전문가들은 새 콘도 신규 분양 콘도 매물이 매각되는데 걸리는 시간을 파악해 시장에 얼마나 많은 새 콘도 매물이 남아있는지 판단한다. 맨해튼에서는 이 수치가 3.2년으로 적당한 것으로 판단하고 있다. 가격 상한가를 막는 공급 과잉은 없지만, 입찰 전쟁과 가격 급등의 이탈 없이 구매자와 수요를 모두 만족시킬 수 있는 신규 콘도 매물이 존재함을 의미한다.

하지만 뉴욕의 신규 콘도 시장에서 수요와 공급 사이에 존재하는 안정적인 균형은 영구적으로 지속되지는 않을 것으로 보인다.

현재 콘도 부동산 시장의 수요가 좋은 이유는 수많은 소유주들이 값싼 모기지 이자율을 유지하기 위해 시장에 매물을 내놓지 않기 때문에 매입자들이 신규 매물 선택지만을 갖고 있기 때문으로 해석된다. 기록적인 현금 거래가 이뤄지는 현상은 뉴욕 부동산 매입자들은 높은 모기지 금리에 걱정을 피하려고 하는 경향으로 보인다. 현재 금리 인하 전망은 많은 현금을 보유하고 있지 않은 매입자들에게는 좋은 소식이기는 하다.

현재 수요를 충족시키기 위해서는 많은 건설 업체들이 건물을 지어야 하지만 현재 건설 업체들은 부동산 개발을 하기엔 많은 장애물에 직면해 있다.

부동산 전문가 조나단 밀러는 지금부터 3-4년 후에는 매물이 바닥나고 가격은 계속 오를 것으로 예측했다.

신축 건물의 매물이 줄어드는 이유는 건설 비용 상승과 건설할 토지 부족이 가장 큰 원인으로 꼽힌다.

코로나 이후 건설 비용은 25% 급등했으며, 운송 비용과 보험 비용도 모두 올라 건설 업계가 마주한 장애물은 쉽게 넘기가 어려울 것으로 평가된다.

부동산 개발이 이뤄지지 않는다는 것은 비단 주택 부동산 시장에만 큰 영향을 미치는 것이 아니다.

부동산 전문 기업 콜리어스에 따르면 이러한 둔화세는 뉴욕이 수백억 달러의 부동산 투자를 놓쳤다는 것을 의미한다.

콘도 매입자들은 여전히 맨해튼을 선호하고 있는 것으로 나타났다. 데이터 회사 마켓프루프(Marketproof)에 따르면 지난 2월 맨해튼에서는 134채의 신규 콘도가 매매됐지만, 브루클린은 98채, 퀸즈는 27채에 불과했다.

그러나 맨해튼에서도 콘도 수요는 다른 양상을 보여주고 있다. 소호 지역 콘도는 2개월치 매물이 남아있으며, 그리니치 빌리지는 5개월, 트라이베카는 15개월의 매물이 남아있는 것으로 파악됐다.

대조적으로 파이낸셜 디스트릭트에는 7년 치 매물이 남아 있는 것으로 파악됐다. 신규 부동산 개발을 할 땅이 부족하지만 뉴욕시에는 여전히 신규 개발이 가능한 일부 땅이 남아있기는 하다.

토지 평가에 따르면 뉴욕시의 토지 가격은 2020년 급락했으며, 여전히 팬데믹 이전 수준보다 20-30% 낮다.

콘도 개발업체의 경우 값싼 토지 형태의 저비용 기반은 신규 개발을 하기에 좋은 환경을 만들어 준다. 하지만 토지 소유주들이 땅을 팔지 않고 있다는 것이 문제이다. 전문가들은 이러한 토지 매입을 위해서는 인센티브가 있어야 한다고 의견을 모은다. 또한 전문가들은 신규 개발 부지를 찾기가 어렵고, 설령 부지가 있다고 하더라도 규모가 너무 작다고 지적했다.

새로운 콘도 개발을 막는 또 다른 요인으로는 대규모 개발이 어려운 현재 상황으로 소규모 개발은 자금 조달이 어렵다. 따라서 대규모 신규 콘도 개발은 이미 죽었다고 평가된다. 지난 10년 동안 대규모 부동산 개발 프로젝트가 매달 발표됐지만, 2024년에는 전무한 상황이다.

맨해튼에서는 단 6채의 건물이 신규 콘도 재고의 3분의 1을 차지하고 있는 실정이다.

향후 3년간 맨해튼에는 약 5,400 세대의 신규 매물이 시장에 유입될 예정이며, 2,500 세대는 이미 건설 중에 있다. 따라서 2027년까지 1년에서 2년 치의 매물이 남게 되는데 이 경우 시장이 매우 타이트 해질 것으로 전문가들은 내다봤다.

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