신규 세금 혜택 법안 485x 기존 법안과의 차이점은?

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Photo by Towfiqu barbhuiya on Unsplash

호쿨 뉴욕 주지사가 만료된 421a 세금 혜택 프로그램의 완공 기한을 5년 연장하고 새로운 임대 주택 개발 프로그램인 485x를 발표했다.

이번 421a 완공 기한 연장으로 프로젝트에 생명을 불어넣는 한편 458x 신규 프로그램으로 급감했던 신규 건설 프로젝트 신청이 몰릴 것으로 예상된다.

신규 주택 프로젝트와 관련해 제기된 문제는 새로운 프로그램이 부동산 개발 부지의 가격을 얼마나 인상할 것인가 하는 것으로, 부동산 전문가들은 부지 평가액은 각 부동산 개발 프로그램마다 등급이 다르기 때문에 광범위한 평가는 어렵다고 전했다. 485x는 3가지 레벨로 구성되어 있고 421a가 적용되는 모든 옵션 규정에 따라 다르며, 2031년까지 완공되는 모든 프로젝트에 적합한 것은 아니다.

전문가들은 485x가 421a보다 더 낫거나 더 나쁜 프로그램이라고 할 수 없으며, 두 개의 프로그램은 성격상 많은 차이를 보이고 있다고 분석했다.

부동산 중개인들과 개발사들은 421a 프로그램을 통해 건설 가능한 부지의 평가액을 평방 피트 당 200달러에서 250달러로 추정치로 자주 인용했다.

2026년 421a  완공 마감 기간이 가까워짐에 따라 대출 기관들은 제때 완료되지 않을 수 있는 프로젝트에 자금을 지원하지 않기 대문에 421a를 통한 프로젝트 부지의 가치는 급락한 것으로 나타났다.

최근 매각된 고와너스의 개발 부지인 459 Smith Street는 2022년 6월 이전 421a 적용 조건을 갖추기 위한 기초 공사를 진행하고 있었다.

그러나 2월 부동산이 거래됐을 때 900세대 규모의 프로젝트의 기초 작업은 거의 이뤄지지 않은 것으로 나타났다.

이후 이 부지는 캐나다 바이어인 H&R REIT에 의해 50% 낮은 가격인 7,600만 달러(건축 가능한 평방피트 당 약 120달러)에 매각됐다.

421a  프로그램의 기회를 놓친 일부 개발 기업들은 재산세 감면 혜택을 누리는 콘도 프로젝트로 변경을 하면서 부지 가격 하락 방어에 나서기도 했다.

하지만 법적으로 저렴한 세대를 포함해야 하는 지역의 부지 소유주들에게는 421a 프로그램의 소식은 최악의 뉴스였다.

전문가들은 콘도 건설에 적합하지 않으면서 세금 감면을 받을 수 없는 지역의 토지 가치는 0에 가깝게 하락했다고 전했다.

421a 프로그램에는 적합하지 않지만 485x에 적합한 부지는 평방 피트당 약 200달러에 거래될 것으로 예상된다.

421a를 통해 개발이 진행되던 모든 프로젝트가 485x의 적용을 받는 것은 아니다.

경제성이 중요한 개발사들에게는 세 가지 옵션이 주어져 있었다. 옵션 A에서는 세대의 10%를 지역 중위 소득 40%에 해당하는 인구를 위한 세대로 지정해야 하며, 또 다른 10%는 지역 중위소득 60% 이하 그리고 5%는 지역 중위 소득 130%의 인구를 위해 지정해 경제성이 좋다.

옵션 B는 세대의 30%를 저렴한 세대로 지정해야 하며, 10%의 세대는 지역 중위 소득 70% 인구, 20%는 지역 중위 소득 130%를 위한 세대로 지정해야 한다.

마지막 옵션은 개발자들이 선호하는 옵션인 421a 옵션으로 세대의 30%를 지역 중위 소득의 130% 인구를 위한 세대로 지정하는 방안이다. 하지만 485x는 마지막 옵션에 건설 기한 연장을 포함 시키지 않았다.

485x 프로그램의 새로운 소득 기준 요건은 토지 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

또한 421a는 300세대 이상 규모의 프로젝트에만 통상 임금 요구사항이 있었지만, 485x에서는 세대 규모가 100세대 이상으로 수정됐다.

따라서 대규모 프로젝트는 더 높은 급여를 제공해야 한다. 150세대 이상 규모의 개발에 투입되는 건설 노동자가 맨해튼 96번가 남쪽과 브루클린 및 퀸즈 워터프런트에서 근무할 경우에는 시간당 72달러 또는 통상 임금의 65%에 해당하는 임금과 혜택을 받아야 하며, 브루클린과 퀸즈의 다른 지역은 시간당 63달러 또는 통상 임금의 60%의 해당하는 혜택과 임금을 받아야 한다.

100세대에서 149세대 규모의 건서에 투입되는 노동자의 급여는 시간당 40달러까지 떨어진다.

따라서 대형 부동산 건설 업체들이 큰 영향을 받게 될 것으로 보인다.

부지 매입을 고려하는 부동산 개발 기업들은 421a 적합 부지와 485x 적합 부지를 두고 계산을 해야 하는데, 여전히 421a 적합부지가 더 큰 가치를 지니고 있다.

중간 규모의 485x 적용 신규 부동산 적용 프로젝트는 25%의 세대를 지역 중위 소득 80%에 해당하는 인구를 위한 저렴한 세대로 지정해야 한다.

이러한 경제성 지표를 두고 비교를 할 때 421a를 통해 개발되는 프로젝트가 더 높은 임대료를 받을 수 있다.

하지만 반대로 421a를 통해 개발된 부동산은 세금 혜택을 받는 기간 동안 임대료 안정화 조항을 적용해야 한다. 485x는 저렴한 세대에만 임대료 안정화 조항이 적용된다. 따라서 장기간을 두고 봤을 때 485x를 통해 개발된 프로젝트가 421a 프로젝트 개발 부동산보다 더 많은 수익을 올릴 수 있다.

또 다른 부분은 485x의 저렴한 세대의 경우 무기한 소득 제한을 유지해야 하지만 421a를 통해 건설된 프로젝트는 세금 감면이 종료되는 시점부터 시장 요율을 적용할 수 있다.

485x를 통해 건설되는 프로젝트 중 6세대에서 99세대 미만의 규모가 작은 프로젝트는 임금 요건이 적용되지 않아 개발자로부터 더 높은 입찰가를 받을 것으로 보인다.

따라서 부동산 전문가들은 규모가 작은 프로젝트인 경우에는 평방 피트당 260달러에 거래될 수 있을 것으로 내다봤다.

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