[뉴욕 부동산] 뉴욕의 새로운 임대료 제한법, 높은 인구 밀도와 낮은 공실률이 원인?

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인구 증가와 전체적으로 낮은 공실률이 임대 아파트에 새로운 접근법을 불러오다.

20세기 초, 맨해튼의 빈 집 공급량은 적었고 이와 더불어 뉴욕은 오랜 역사의 빠듯한 주택 시장을 가지고 있다.

뉴욕주는 임대료 규제 아파트의 세입자 보호를 위해 광범위한 법률을 제정하였다. 이로 인해, 수 세기 동안 미국에서 가장 붐비는 도시로 손꼽힌 뉴욕에서는 세입자와 집주인과 팽팽한 긴장감이 조성되는 새로운 막이 열리게 되었다. 법안이 서명되면서 세입자 측의 개혁이 시작되었다. 이것은 미국에서 임대료가 가장 비싼 도시 중 하나인 뉴욕의 규제건물에 사는 세입자들의 어려움과 고통을 덜어주기 위함이었다. 

이제 이 법안이 어떻게 실질적으로 실행될지는 임대료 가이드라인 위원회(Rent Guideline Boards)의 결정에 달렸다. 하지만, 위원회 임원들은 오랫동안 그래왔듯이 수많은 조항과 세입자와 임대주 갈등과 함께 관습적인 틀 안에서 일을 할 것이다.

인구 급증의 중심지인 뉴욕시에서의 세입자와 임대주의 갈등은 19세기부터 시작되었다. 경제가 활성화되면서 노동계급의 상황은 악화가 되었고 이를 위해 뉴욕시는 1833년 공동주택을 건설하기 시작했다. 수십 년간 계속된 열악한 조건과 수많은 반대, 세계 1차대전 이후의 주택공급 감소를 이겨내고 임대료 한도를 결정하는 첫 임대료 제한법이 1920년에 통과되었다. 임대료 가이드라인 위원회에 따르면 그때 당시 공실률은 1%였다.

오늘날의 공실률도 팽팽한 편이다. 위원회의 2019년 보고서에 따르면 현재 임대 공실률은 3.63%이다. 뉴욕은 세입자들의 도시이기 때문에 이 수치가 시사하는 바는 더욱더 크다. 뉴욕의 350만 개의 주거 건물 중 220만 혹은 63%가 임대 아파트이며 미국 전국 평균인 36%와 크게 비교되는 수치이다.

뉴욕 도시의 약 968,000개 혹은 44%의 집들이 임대료 안정화(Rent-stabilized)아파트 들이다. 이러한 집들은 대부분 1974년 이전에 지어졌으며 고정 월 임대료는 $2,700이며. 2017년 뉴욕시 최신 데이터에 따른 평균 임대료는 $1,279이다. 뉴욕시 조사에 따르면 임대료 규제 집들은 2.06%의 공실률로 비규제 주거 건물 시장의 공실률이 6.07%인 것과 비교해 아주 타이트한 편이다.

높은 주거 밀도도 문제로 남아있다. 모든 주거 임대 건물의 11.5%가 한 방에 한 명 이상의 주거인이 살면서 과잉수용인 것으로 나타났으며 임대료 규제 건물들은 13%가 이러한 것으로 나타났다.

NYC Population According to U.S. Census July 2018

201020172018Difference between 2017-2018Percent
NYC8,175,1338,438,2718,398,748-39,523-0.5
Bronx1,385,1081,439,7251,432,132-7,593-0.5
Brooklyn2,504,7002,596,3852,582,830-13,555-0.5
Manhattan1,585,8731,629,7801,628,701-1,079-0.1
Queens2,230,7222,296,8652,278,906-17,959-0.8
Staten Island468,730475,516476,1796630.1
출처_스트릿이지

새로운 법안은 월 임대료가 $2,777를 넘을 경우 세입자가 떠난 후 임대주가 자유롭게 시장에 집을 내놓을 수 있었던 규제 완화를 폐지함으로써 임대료 안정 아파트 수의 안정적인 유지를 목표로 하고 있다. 또한 세입자가 떠난 후 임대료를 20% 인상할 수 있었던 ‘베이컨시 보너스(Vacancy bonus)’ 정책도 폐지하였다.

뉴욕의 220만 주택 중 22,000개 혹은 1%의 집들이 임대료 안정화 대상인 것으로 알려졌다. 이 집들은 1947년 이전에 1920년 규제에 끝을 선언하지 않은 지방자치단체에서 건축한 건물들이다. 1971년 7월 1일 이전부터 세입자 혹은 가족이나 배우자 등의 법적 상속인들은 그 건물에서 계속 살아야만 했다. 뉴요커들의 꿈인 임대료 규제 아파트 평균 비용은 2017년  $970로 실현되었다. 

임대료 안정 및 규제 아파트들은 모두 뉴욕주 정부의 임대료 규제법에 의해 보호받으며 이행되고 있다. 하지만 임대료 통제 아파트들은 점차 사라지고 있다.  우선 법적 상속이 사망이나 공실(vacancy)로 끝나게 되면 일반적으로 임대료 통제 아파트는 임대료 안정 아파트가 된다.

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