뉴욕 어퍼 이스트 사이드(Upper East Side)에 위치한 소규모 콘도가 최근 재정 문제를 겪으면서 뉴욕시티 전체 소규모 콘도 매매 관련해서도 주의보가 울렸다.
72번가에 위치한 한 이 곳은 총 6세대가 거주하는 8층 건물의 소규모 럭셔리 콘도이다. 현재 총 세 가구가 거주하는 이 콘도는 각 세대마다 약 $11M (한화 약 128억) 정도를 콘도에 소비한 것으로 나타났다. 남은 세 가구는 몇 년간 팔리지 않는 상태이다. 이 때문에 현재 콘도는 무일푼 상태에 법정 분쟁 중에 있다.
세대수가 상대적으로 적은 콘도는 때때로 그에 따른 리스크도 감수해야 한다. 한 가구만 지불을 중단하더라도 콘도 재정 상태에 큰 구멍을 초래할 수 있다. 이러한 상황은 다른 남은 주민들에게 더 큰 부담만 안길 뿐이다. 건물 관리/유지, 도어맨 서비스, 정비, 보험, 난방 등 콘도 자체에 드는 관리비(common charge)는 똑같은데 돈이 들어오지 않는 다면 불가피하게 남은 비용은 다른 남은 세대에서 확보할 수밖에 없는 실정이다.
맨해튼에 기반을 둔 Strazzullo 법률 사무소 회장인 살 스트라줄로(Sal Strazzullo)에 의하면 72번가 콘도에 일어난 비극은 사실 흔하지 않은 케이스라며 “가능은 하지만 아주 드물게 발생한다”라고 전했다.
익명을 요구한 한 부동산 중개업자에 의하면 소규모 콘도에 관심을 보이는 클라이언트에게는 “특별 리스크”가 따를 수도 있다는 사실을 사전에 미리 밝힌다고 한다. 만일 콘도 기본 자금이 낮은 상태에서 운영되고 있다면 주민 개개인의 삶의 질까지도 악영향을 받을 수 있다. 제일 먼저 도어맨 서비스, 클리닝 서비스 등 기본 편의 제공 서비스가 중단될 것 이라며 각 유닛의 값어치가 떨어질 수 도 있다고 전했다.
그러나 모든 콘도는 사이즈에 상관없이 그에 상응하는 리스크가 존재하기 마련이다. 세대수가 많은 큰 콘도에도 분명 많은 유닛들이 비어있는 상황이다.
지난 9월 발행된 뉴욕타임스의 기사에 따르면 4개 중 1개의 신축 콘도가 미분양 상태인 것으로 알려졌다. 이는 대략 4,100 유닛에 달하는 수치이다.
이러한 남아있는 유닛들이 비어있는 상황은 사실 그리 길지 않다. 컴퍼스 부동산의 중개업자인 타마라 아빌(Tamara Abir)에 의하면 대개의 경우 매매에서 임대로 바꾸면서 콘도를 유지한다고 한다. 이어 이러한 상황은 “과거 경제 불황 중 실제로 일어났던 일”이라며 “우리는 지금 그러한 현상을 다시 목격하고 있다”라고 덧붙였다.
콘도 마켓 관련 염려와 우려는 이따금씩 수면 위로 떠올랐다. 지난 2016년에는 세대주들이 콘도 스폰서를 상대로 소송을 건 사건들이 연달아 몇 차례 발생했다. 대표적으로 맥클로우 부동산(Macklowe Property)을 상대로 한 소송사건이 있다. 전해지는 바에 의하면 콘도의 재정 불충분 관련 주민들의 불만을 무시한 결과이다.
소송 당시, 부동산 전문 변호사 로버트 브레이버맨(Robert J. Braverman)은 콘도 스폰서를 상대로 한 소송이 “향후 몇 년간 급등할 것”이라며 예상했다. 이는 더 많은 사람들이 콘도로 입주하고 문제를 직시하는 순간 더욱 심각해질 것이라고 밝혔다.
그는 당시 콘도 부실 공사에 대해 언급한 것이었으나, 72번가 콘도 소송의 경우 조금 다른 의미를 가진다. 비어있는 유닛들이 지속적으로 미납되면서 이와 같은 분쟁이 시작되었다. 주민들은 불과 몇 주 전 72번가 콘도로부터 “유감스럽지만 공식적으로 예산이 바닥났음을 알린다”며 공고를 받았다.
