뉴욕 백화점 노드스트롬, 플래그십 스토어 오픈을 위한 위험감수

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노드스트롬의 매장 사진 촬영 투어가 소매업계의 어려움을 풀어줄 새로운 전략으로 쓰이다.

최근 뉴욕의 소매 업체들의 주력 상점들이 하나둘씩 문을 닫고 점점 더 작은 건물 가게로 이전하는 추세이지만, 노드스트롬(Nordstrom)은 정반대의 길로 들어섰다. 앞으로 지역에서 가장 높은 건물로 알려질 레지덴셜 빌딩에 맨해튼 최대 백화점을 오픈한 것이다. 

커머셜 부동산 전문가들은 위험한 도박이라고 평가하고 있다. 왜냐하면, 노드스트롬이 실제 수익을 창출하기 전까지 1년이나 기다려야 하기 때문이다. 하지만 이와 동시에 미국의 최대 시장에서 예측할 수 없는 임대료에 대비한 방어책으로도 볼 수 있다.

노드스트롬은 개발사이자 임대주인 엑스텔(Extell Development)사의 최고급 럭셔리 고층 콘도인 센트럴 파크 타워(Central Park Tower)의 상가 부분으로 32만 제곱피트의 공간을 매입하여 자신만의 플래그십 스토어를 구축하였다. 노드스트롬의 플래그십 스토어 오픈의 목적은 7억 달러 규모의 풀 서비스 쇼핑 환경을 맨해튼에 구축하여 높은 온라인 매출을 달성하는 것이다. 노드스트롬은 회사의 총력이 더해진 이 플래그십 스토어가 옷 수선과 스타일링 서비스, 온라인 주문 처리에 중점을 둔 ‘노드스트롬 로컬(Nordstrom Local)’ 지점들의 지원군이 될 것이라 보고 있다.

노드스트롬은 플래그십 스토어를 오픈하기 전, 올해에만 맨해튼에 두 개의 노드스트롬 로컬 매장을 오픈하였다. 최근 투자자 행사에서 노드스트롬 최고 경영진은 회사 전략에 대해 큰 자신감을 내비치며 최근 로스앤젤레스에서의 400만 명 고객 및 10억 달러 규모로의 시장 확장을 언급하였다. 노드스트롬은 올해 말까지 시카고, 댈러스, 샌프란시스코 3개의 시장에서 플래그십 스토어와 로컬 스토어가 통합된 모델을 선보일 계획이다.

하지만, 미국 전역에서 점차 문을 닫거나 공간을 축소하는 지점이 늘어남에도 불구하고  풀라인(Full-line) 백화점을 여는 것은 재정적인 위험을 감수할 각오가 되어 있는 것으로 보인다.

펀드 회사인 모닝스타(Morning Star)의 소비자 연구부의 자산 분석가 데이비드 슈왈츠(David Swartz)는 “맨해튼에 플래그십 스토어를 오픈하는 것은 노드스트롬에게는 큰 위험이나 다름없다.”라고 말하였다. 또, “모두가 매장을 닫는 와중에 노드스트롬의 결정은 다소 수수께끼이며 이례없는 일이다. 그들은 정확한 개발 비용을 밝히지는 않았지만 대략 5억 달러 이상의 비용이 들 것이라고 언급하였다.” 고 덧붙였다.

분기별로 노드스트롬을 분석 보고하는 데이비드는 거의 모든 층에 레스토랑이 생길 것이며 대규모의 직원이 고용될 것이기 때문에 상대적으로 운영비용이 비쌀 것이라고 예상하고 있다.

데이비드는 노드스트롬을 지난 60년간, 맨해튼에서 오픈한 가장 큰 백화점이라 부르며 “당장 내년부터 매출에 긍정적인 성과가 없으면 노드스트롬은 큰 곤욕을 치를 것이다.”며 덧붙였다.

노드스트롬은 이에 대해 공식적인 답변을 하지 않고 있다.

공실 증가

코어사이트(Coresight Research)의 데이터에 따르면 미국 전역 매장 폐쇄 건수는 올해 최다 기록을 이미 넘어섰으며 2019년 말까지 12,000건에 달할 것으로 예상된다. 2018년에 5,844개의 매장이 폐점하였으나 올해는 현재까지 총 9,000개의 매장이 폐점하였다. 다른 백화점 브랜드인 Macy’s, J.C. Penny, Kohl’s 모두 당분간 새로운 풀라인(Full-line) 백화점을 오픈하지 않을 것이다. 블루밍데일스(Bloomingdale’s)는 2019년 두 개의 매장을 오픈하였다. 바니스 뉴욕 (Barney’s New York) 뉴욕지사는 파산으로 매입되었다. 덩달아 니만 마커스(Nieman Marcus)와 허드슨 베이사(Hudson Bay’s Co.)도 급격한 매출 감소에 골머리를 썩이고 있는 중이다.

최근에는 소매점 임대료 거품으로 인해 맨해튼에서 대형 할인점이나 플래그십 스토어들이 계속해서 사라지고 있었다. 그중에는 반스앤노블(Barnes & Noble), 타미힐피거(Tommy Hilfiger), 랄프로렌(Ralph Lauren) 그리고 고급 여성 액세서리 판매 브랜드인 헨리 벤델(Henri Bendel)과 같은 대형 회사들도 있어 이목을 끌었다. 허드슨베이(Hudson’s Bay)는 가먼트 지구에 위치한 로드앤테일러(Lord & Taylor) 플래그십 스토어를 폐점한 후 위워크(WeWork)사에 매각하였고, 현재 이 건물은 사무실로 전환될 계획이다.

지난 2012년, 노드스트롬이 맨해튼에 플래그십 스토어 오픈 계획을 발표할 때, 마침 임대료는 경제 대공황 전부터 볼 수 없었던 높은 가격을 향해 치솟고 있었다. 노드스트롬은 자체적으로 건물을 매입한 후 매장을 차림으로서 이 혼란을 피해갈 수 있었다.

뉴욕 커머셜 부동산 전문 회사인 이법률회사 (Lee & Associates)의 30년 경력의 소매업 베테랑인 제드 네로(Jedd Nero)는  그 이 후에도 리테일 시장은 극적으로 변화하고 있었고, 현재는 또다른 중요한 전환점에 있다고 언급했다.

“과거에는 소매업체들이 임대료를 분할 상환하기 위해 10년에서 15년여 기간의 임대 거래를 하였고, 임대주는 이를 은행에서 재융자 받기 위한 신용보증으로 사용하였다.” 제드는 이에 덧붙이며 “하지만 건물주들은 감당할 수 없을 정도로 계속 임대료를 올렸고 결국 거품은 터져버렸다.”라고 하였다.

또, 그는 플래그십 상점들이 연이어 문을 닫는 추세를 이전에는 본 적이 없다고 하였다. 그는 이런 현상을 글로벌 브랜드들이 온라인 상점과 실제 상점 사이에서 적절한 균형을 찾아가는 과정이라고 설명하였다.

86가 및 렉싱턴 애비뉴에 위치한 건물의 상가 임대에 관하여 엑스텔(Extell)사와 긴밀히 일했었던 커머셜 부동산 회사 CBRE의 부사장 개리 트록(Gary Trock)은 노드스트롬의 계약 건은 조정될 수 없으며, 센트럴 파크 타워 아래에 플래그십 스토어를 짓는 것은 “매우 큰 비용이 들 것”이라고 하였다.

또, 개리는 “엑스텔은 2012년에 노드스트롬에게 상가 공간을 구매하라고 제안하였으며, 노드스트롬은 이자 상승과 임대료 상승을 막기 위해 상가를 매입하려고 했습니다. 노드스트롬의 정착은 보장된 것이나 마찬가지였기 때문에 엑스텔의 CEO인 게리 바넷(Gary Barnett)은 매매 대금의 분할 납부를 허용했습니다.”라며 덧붙였다.

공식 기록에 의하면  2013년, 노드스트롬은 217 웨스트 57가의 토지와 254피트 높이의 공중(空中) 소유권을 1억 2,500만 달러에 사들였다.

제드 네로(Jedd Nero)는 “노드스트롬이 임대료 상승에 대비하고 경쟁 업체로부터 자신들의 지리적 위치를 확보한 것은 현명한 조치”라고 평가하였다. 그는 “노드스트롬의 매장은 아주 잘 운영되고 있다. 하지만 다른 업체에 비해서 매장 규모가 크지는 않다. 블루밍데일(Bloomingdale’s)은 약 860,000제곱피트, 삭스(Sak’s Fifth Avenue)는 560,000제곱피트, 로드앤테일러(Lord & Taylor)는 한 지점만 약 650,000제곱피트의 규모이다.”라며 덧붙였다. 제드는 또 비록 노드스트롬의 경쟁업체인 블루밍데일과 삭스는 각각 다른 쇼핑 경험을 제공하지만 웨스트 사이드에는 매장이 없다는 것이 노드스트롬에게는 기회라고 하였다.

노드스트롬의 공동 회장인 피트 노드스트롬(Pete Nordstrom)은 새 지점을 오픈하면서 “플래그십 스토어의 위치 선정 시, 기초 토대부터 시작 할 수 있는지와 웨스트 사이드의 고객들이 선택하는 매장이 될 수 있는가가 가장 중요한 요인이었다고 밝혔다.

노드스트롬은 보편적인 직사각형 형태의 매장 레이아웃이 아닌, 새로운 레이아웃을 매장에 적용하는 접근 방식을 택했다. 7개의 층은 각각 팝업 스토어와 부티크 매장이 모여 있는 곳으로, 각 브랜드 공간은 그 브랜드만의 색깔을 나타낼 수 있도록 설계되었다. 톡톡 튀는 색채와 과감한 마네킹, 그리고 유머러스한 전시가 고개를 돌릴 때마다 신선한 느낌을 주며 시선을 사로잡는다.

조심스러운 낙관

이 땅에 대한 엑스텔의 소유권은 2005년으로 거슬러 올라간다. 엑스텔은 2006년, 2007년 그리고 2013년에 걸쳐 인접한 블록의 개발 권한을 획득해 갔다.

“게리 바넷은 놀라운 예측력을 지니고 있다. 마치 땅을 찾아내서 개발하게 도와주는 요술 수정 구슬을 가지고 있는 것 같다. 그는 개발을 위해 소유지의 공중권, 교회, 차고 등을 조용히 매입한 후 기다리고 있었고 이는 매우 성공적이었다.”라고 게리 트록은 말하였다. 엑스텔이 개발권을 통합하여 지은 럭셔리 레지덴셜 빌딩은 빌리어네어즈 로(Billionaire’s Row)에 위치한 엑스텔의 첫 빌딩인 원피프티세븐(One57)을 포함하여 로어 이스트 사이드에 위치한 원맨해튼스퀘어(One Manhattan Square) 그리고 어퍼 이스트 사이드의 더루시다(The Lucida)가 있다.

게리 트록은 “2012년에 계약 성사가 발표된 후, 우리는 수없이 많은 소매 사이클을 거쳤다.”고 말하며 “우리는 긍정적이지만 이 시장에서 결승점에 도달하려면 창의력을 발휘해야만 한다. 이전과 같은 소매 거래나 전형적인 임대 기간이 정해진 거래는 사라지고 이제 모든 것이 일회성 거래로 변화하였다. 이제는 어떠한 거래도 한결같지 않다.”라고 하였다.

트록은 올해 소매 수요의 가장 큰 동인은 음식, 피트니스 그리고 글로벌 브랜드들의 공실이 생겨나는 것으로 보고 있다. 

제드 네로는 “우리의 방향이 옳다고 조심스럽지만 긍적적으로 보고 있다.”고 하였다. 또 제드는 특히 맨해튼의 소매 시장에서 점점 많은 임대주가 창의성을 수용하며 임차인에게 단기 임대와 리모델링 지원을 제공하고 있다는 점에 대해서도 언급하였다.

지난달, CBRE가 발표한 소매 분야 맨해튼 전체의 평균 요구 임대료는 제곱피트당 756달러이며 매년 5.7%씩 감소하고 있다. 또, 이용 가능한 1층 공간의 수는 214개로 2018년 4분기에 230개로 최고점을 찍은 이후 점점 그 수가 회복하고 있는 것으로 보인다.

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