뉴욕 임대 공실률 50년만에 최저치 기록

뉴욕시의 순 임대 공실률이 1.4%를 기록하면서 사상 최저치까지 하락했다. 주택 보존 및 개발부가 발표한 조사에 따르면 2023년 1월부터 6월 중순까지 시 전역에 총 2백35만 7천 세대 중 3만 3천 세대가 조금 넘는 임대 아파트만이 계약자를 찾고 있는 것으로 나타났다. 2021년 이후 6만 세대 이상이 시장에 공급되었음에도 불구하고 뉴욕 5개 자치구 모두에서 주택 수요가 신규 주택 공급을 앞지르고 있는 것으로 조사됐다.

이번 조사 결과는 2021년 마지막 공실률 조사 결과인 4.45%보다 크게 감소한 수치이다. 2년 동안 주택시장의 공급 세대 유입률은 2% 증가했지만, 공급은 뉴욕시의 27만 5천 세대 수요를 충족시키지 못했다.

부동산 전문가들은 일반적으로 건강한 임대 시장의 공실률은 5%에서 8%라고 전하면서 시장 공실률이 5% 미만으로 하락하면 ‘주택 부족 비상사태’로 간주한다고 전했다.

뉴욕시의 조사에 따르면 저소득층과 중산층 뉴요커의 주택 세대들이 점점 더 비싸지고 있으며 거의 모든 저소득층 뉴요커들은소득의 30% 이상을 임대료로 지출하고 있는 것으로 나타났다. 또한 소득이 2만 5천 달러 미만 가구의 86%는 임대료 지원 없이 소득의 절반 이상을 임대료로 지출했다.

임대료가 2,400 달러 이상인 고가 세대의 경우에도 공실률은 3.39%로 나타났다. 임대료가 2,400 달러 미만인 세대의 경우 총공실률은 1% 미만이며, 임대료가 1,650달러에서 2,400 달러 사이인 세대의 경우 임대 가능한 세대가 가장 많이 감소한 것으로 조사됐다.

임대 세대 공실률은 최저 임대료 세대를 중심으로 극히 낮았다. 월 1,100달러 미만의 세대의 아파트들의 공실률은 0.39%로 나타났다. 월 1,100달러에서 1,649달러 사이의 임대 세대 주택의 공실률은 0.91%였다.

부동산 전문가들은 역사적으로 낮은 임대 세대 공실률은 뉴욕 시민들에 직면하고 있는 문제이며, 특히 저소득층 뉴욕 시민들을위해 뉴욕시에서 더 많은 주택을 공급해야 한다는 점을 상기시키고 있다고 전했다.

주택 수요에 대한 객관적인 데이터를 위해 1965년에 설립된 뉴욕시 주택 및 공실 조사(NYCHVS)가 미국 인구조사국과 협력하여 3년마다 조사를 시행한다. 이 데이터는 뉴욕 공실률에 대한 공식 출처이며 임대료 통제 및 임대료 안정화의 필요성을 결정하는 데 사용된다.

올해 공실률 조사는 2023년 1월과 6월 중순 사이에 실시된 1만 건 이상의 인터뷰를 통해 수집된 데이터를 기반으로 하고 있다.시의회가 조사 결과를 분석하고 뉴욕시가 여전히 주택 부족 비상사태에 처해 있는지와 임대료 안정화 법이 계속 타당한지를 결점함에 따라 향후 몇 달 안에 NYCHVS는 더 만은 데이터를 발표할 예정이다.

주정부는 지난해 캐시 호쿨 주지사가 제시한 몇 가지 주택 제안에 대해 조치를 취하지 않았지만 에릭 애덤스 행정부는 시의 제한적인 구역 지정 정책을 변경하는 것을 포함해 주택 개발 및 보존을 촉진하기 위한 몇 가지 계획을 도입했다. 제한적인 구역 설정변경은 부속 주거 단위, 사무실 주거용 전환, 기업 및 캠퍼스 위 주택 건설, 시 소유 토지 개발을 허용함을 의미할 수 있다.

지난 1월 에릭 애덤스 정부는 ’24 in 24’라는 새로운 계획을 발표하고 12,000 세대 이상의 저렴한 아파트를 공급 보존할 수 있는 공공 토지에 20채의 저렴한 주택 건설을 요구한 바 있다.

맨해튼과 브루클린 부동산 매매 계약 급증

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지난달 맨해튼과 브루클린의 콘도와 코압 계약 체결이 전년대비 증가한 것으로 나타났다. 모기지 금리가 더 하락한다면 주택 시장의 흐름이 반전될 수 있는 상황이다.

맨해튼에서는 지난 몇 달 동안 시장에 유입된 매물 증가는 계약 증가로 이어졌다. 코압 매매 계약 체결은 13% 급증했으며, 콘도계약건은 1년 전보다 9% 증가했다.

맨해튼은 전적으로 아파트 시장이 부동산을 이끄는 시장으로, 1에서 3가구 규모의 건물에 대한 매매 계약은 7건에 불과했으며,이는 1년 전 11건에 비해 감소한 수치며, 매물 수치는 변화가 없었다.

계약서에 서명했다고 해서 항상 매매 성공으로 이어지는 것은 아니지만, 매매 시장의 흐름을 예측하는데 중요한 자료로 사용된다.

밀러 새뮤얼(Miller Samuel)의 월간 보고서에 따르면 100만 달러 이상의 콘도 세대에 대한 신규 계약률은 지난해  두 번 증가했으며, 코압 계약은 지난해 대비 다섯 번이나 증가했다.

한편, 브루클린에서는 세 가지 주태 유형에서 체결된 매매 계약 건이 매년 증가하고 있는 것으로 나타났다.

브루클린에서 체결된 코압 계약건수는 59% 증가했으며, 콘도 계약 체결은 26% 그리고 1에서 3인 가구 규모 주택 계약 건수는 19% 증가했다. 1에서 3인 가구 규모 주택의 최소 요구 매매가는 50만 달러였으며 대부분의 매물은 200만 달러에서 매매가를 형성했다.

지난해는 매물 부족과 모기지 금리 상승으로 부동산 시장이 어려움을 겪은 시기였다.

맨해튼의 신규 콘도 및 코압 매물은 전년 대비 50세대 이상 감소했으며, 브루클린의 신규 매물은 코압의 경우 전년보다 감소했지만, 콘도와 1에서 3인 가구 규모의 주택은 모두 증가했다.

연준이 금리 인상을 중단하고 올해와 내년 몇 차례 금리 인하를 예고함에 따라 모기지 금리가 고점을 찍고 계속 하락할 여지가 크다. 이는 부동산 매매자들이 과감하게 매물을 부동산 시장에 내놓고 매입자들이 6% 이자에 머물지 않아도 된다는 심리가 작용해 더 많은 매물 유입과 더 많은 수요로 이어질 가능성을 높일 수 있다.

브루클린과 퀸즈 연결하는 14마일 길이 익스프레스 경전철 건설

Rendering image courtesy of Gov. Kathy Hochul’s Office

브루클린과 퀸즈를 연결하게 될 인터버러 익스프레스(Interborough Express) 경전철 소식을 캐시 호쿨 뉴욕 주지사가 발표하면서 많은 기대를 모으고 있다. 보도 자료에 따르면 메트로폴리탄 교통국은 익스프레스 경전철 프로젝트에 대한 환경적 검토를 진행하고 있으며, 호쿨 주지사는 이번 프로젝트가 선택된다면 “가장 낮은 비용으로 시민들에게 최고의 교통 서비스를 제공하게 될 것”이라고 밝혔다.

인터버러 익스프레스에 관한 계획은 2022년 호쿨 주지사 행정부 국정 연설에서 처음 발표되었다. 이번 프로젝트는 브루클린과 퀸즈를 통과하는 기존 화물 철도 베이 리지 브랜치(Bay Ridge Branch)를 공공 열차 노선으로 전환하려는 수십 년간 번복되던 계획을 기반으로 설계됐다.

14마일 길이의 이 노선은 브루클린의 베이리지에서 퀸즈의 잭슨 하이츠까지 이어져 있으며, 대중교통이 극심히 부족한 ‘대중교통 사막’ 지역을 통과한다. 이 노선이 통과하는 지역은 Sunset Park, Borough Park, Kensington, Midwood, Flatbush, Flatlands, New Lots, Brownsville, East New York, Bushwick, Ridgewood, Middle Village, Maspeth 및 Elmhurst가 포함되어 있다.

제안된 인터버러 익스프레스 경전철 노선도. Image courtesy of the MTA

MTA는 지난해 초 타당성 조사를 실시했으며 좋은 결과를 도출한 것으로 알려졌다. 타당성 조사 결과 이 노선은 매일 74,000명에서 88,000명 사이의 승객들에게 대중교통 서비스를 제공하고 17개의 지하철 역과 롱 아일랜드 철도와 연결될 수 있다.

이번 발표 이전 MTA는 해당 노선에 대해 경전철, 일반 철도 그리고 간선 급행 버스의 선택지를 두고 선택을 하고 있었다. 경전철의 선택은 수용 능력, 신뢰성, 시공성, 차량 전문화 및 비용에서 우수성을 나타났기 때문으로 알려졌다. 경전철은 세 가지 대중교통 옵션 중 가장 빠른 속도를 제공하며 한 번에 최대 360명의 승객을 수용할 수 있어 수용 능력 요구 사항을 가볍게 충족할 수 있다.

경전철과 같은 철도 유형은 베이 리지 브랜치 노선의 96%에서 운영될 수 있어 일관된 서비스를 제공할 수 있다. 경전철은 기존 철도에 맞는 작은 열차를 사용하고, 짧은 거리를 지상에서 운영될 수 있어 비용이 많이 들고 복잡한 터널 시스템을 건설하는 것보다 비용 효율적이다.

경전철은 또한 일일 통근자 당 $48,173의 비용이 들어 철도 옵션 중 가장 나은 가성비를 보여준다. 경전철 차량은 개조가 필요하지 않으며 MTA는 자체 차량에 의존하지 않고 더 다양한 공급업체로부터 차량을 구입할 수 있다.

MTA CEO 야노 리버는 “인터버러 익스프레스를 통해 퀸즈와 브루클린에 거주하는 약 90만 명의 뉴욕 시민에게 더 나은 일자리, 교육 및 경제적 기회를 제공하게 될 것”이라고 전했다.

그러나 일부 시민 단체는 기존 철도가 지역에 더 적합하고 승객의 이동성을 높이며 도시의 나머지 대 교통 시스템과 더 쉽게 통합될 것이라고 지적했다.

뉴욕 경제와 공평한 대중교통 시스템을 위한 시민 단체 트라이 스테이트 트랜스포테이션 캠페인(Tri-State Transportation Campaign)은 경전철이 아닌 통합된 대중교통 시스템을 시민들에게 제공하기 위해 기존 철도 프로젝트 추진해 줄 것을 주지사에게 촉구했다.

프랑스 대기업 LVMH, 맨해튼 5번가 부동산 매입 원한다!

Image courtesy of 745fifthavenue.info

프랑스 대기업 LVMH가 맨해튼 플라자 디스트릭트의 745 Fifth Avenue 건물을 매입 중이라고 블룸버그가 보도했다. 이 건물의 세입자로는 남성 스토어 버그도프 굿맨(Bergdorf Goodman)이 포함되어 있다.

LVMH와 건물주 측이 부동산 매입건을 두고 얼마나 논의가 됐는지에 대해서는 아직 밝혀지지 않았다. 파라마운트 그룹이 소유한 이 35층 규모의 건물은 매입하려는 다른 입찰자들도 많이 있는 것으로 알려졌다.

파라마운트 그룹은 이 건물을 대상으로 한 2억 5천만 달러에 달하는 재융자를 진행하기도 했다. 독일 투자회사 빌헬름 본 핑크(Wilhelm von Finck)는 이 건물의 지분 99% 소유하고 있으며, 파라마운트는 소수 지분을 소유하고 있다. 이 건물이 마지막으로 얼마에 거래됐는지에 대해서는 밝혀진 바가 없다.

최근 맨해튼 상업 건물 시장에는 LVMH뿐만 아니라 다른 거대 명품 회사들이 다른 건물 매입을 위해 시장에 진입하고 있는 것으로 알려졌다.

제프 서튼(Jeff Sutton)과 SL 그린(SL Green)은 715-717 피프스 애비뉴(715-717 Fifth Avenue)의 리테일 섹션을 구찌, 발렌시아가, 알렉산더 맥퀸을 보유한 프랑스 럭셔리 기업 케링(Kering)에 9억 6,300만 달러에 매각하기도 했다.

몇 주 전, 서튼은 724 Fifth Avenue를 프라다에 매각했다. 프라다는 이 건물 매입에 총 4억 2,500만 달러를 투입했으며, 인접한 720 Fifth Avenue는 4억 1,000만 달러에 매입하기도 했다. 두 건물의 거래는 맨해튼에서 가장 큰 거래 중 하나였다.

LVMH는 맨해튼의 다른 곳에서도 건물 매입을 시도하고 있다. 이 기업은 지난해 전 세계적으로 26억 5천만 달러 상당의 부동산을 매입해 최고 자체 기록을 세우기도 했다.

맨해튼 주요 랜드마크로 자리매김할 맨해튼 웨스트 완공

Photo © Tayler Crothers of CTC Studio / Courtesy of Brookfield Properties

지난 1월 30일 브룩필드 프로퍼티스(Brookfield Properties)와 스키드모어(Skidmore), 오윙스(Owings), 메릴(Merrill, SOM)은 200만 평방피트 규모의 오피스 공간을 갖춘 58층 높이의 초고층 투 맨해튼 웨스트의 개장 소식을 발표했다. 수십 년간의 공사 끝에 “맨해튼 웨스트(Manhattan West)”의 복합 용도 캠퍼스가 공식적으로 오픈하면서 이 지역의 건물 지형도를 바꿔놨다.

미드타운 웨스트의 기차선로 위에 건설된 맨해튼 웨스트는 건축, 구조 공학 및 도시 설계 분야에서 주목할 만한 업적을 남긴 것으로 평가된다. 복합 용도인 이 초대형 캠퍼스에는 4채의 오피스 타워, 1채의 주거용 건물 그리고 1채의 부티크 호텔을 포함해 총 6채의 건물이 들어섰다. 또한 소매 공간과 2 에이커에 달하는 공공 개방 공간도 포함되어 있다.

Photo © Tayler Crothers of CTC Studio / Courtesy of Brookfield Properties

SOM은 펜 스테이션과 연결되는 선로 위로 2.6 에이커 규모의 플랫폼과 개별 광장을 설계했다. 이 광장은 웨스트 32번가를 31번가와 33번가 그리고 10번가와 연결되는 공공장소로 탈바꿈 시켰을 뿐만 아니라 펜 스테이션과 모이니한 트레인 홀을 하이라인, 허드슨 야드 등과 성공적으로 연결시킨다.

브룩필드 프라퍼티의 부사장 겸 북동부 지역 책임자 캘리 헤인즈(Callie Haines)는 “투 맨해튼 웨스트와 맨해튼 웨스트의 개발 완료는 기념비 적이며, 활용도가 낮은 지대에 역동적인 생활, 업무 그리고 놀이 지역을 만들었다”라고 축하 메시지를 보냈다.

2019년 처음 문을 연 유리 외관의 마천루인 투 맨해튼 웨스트와 원 맨해튼 웨스트가 이번 개발에서 가장 큰 두 채의 타워이며, 캠퍼스의 관문 역할을 한다.

맨해튼 웨스트에서 허드슨 야드 그리고 하이라인까지 확장하는 600 피트 선형 공원인 하이라인 모이니한 커넥터를 통해 주변 지역으로의 연결성이 한층 더 쉬워졌다. 지난 6월 사용이 시작된 새로운 고가 통로는 두 개의 다리로 이어져있다. 이 중 하나는 웨스트 30번가를 따라 뻗어 있으며, 다른 하나는 다이어 애비뉴에 위치해 있으며 알래스카 삼나무로 제작됐다.

맨해튼 웨스트는 홀 푸드, 푸드 홀인 시티즌스 뉴욕 외에도 블랙 폭스 커피, 블루스톤 레인, 히든 리프 주주, 스타벅스 그리고 다양한 식음료 옵션을 방문객들에게 제공한다.

맨해튼 허드슨 야드 생명 과학 센터 제안서 공개

제안된 허드슨 야드 생명 과학 센터 렌더링 이미지, Image courtesy of SGA

SGA가 37층 규모의 바이오 테크 타워를 허드슨 야드 11번가에 건설하는 제안서를 공개했다. 이 건물을 통해 65만 평방 피트 크기의 연구 개발 공간을 제공될 계획으로 세계에서 가장 높은 실험실 건물이 될 예정이다.

제안된 허드슨 야드 생명 과학 센터 렌더링 이미지, Image courtesy of SGA
생명 과학 센터 테라스 렌더링 이미지, Image courtesy of SGA

공개된 렌더링 이미지에서는 425 Park Avenue를 연상시키는 디자인으로 조경된 야외 테라스와 높은 아트리움으로 그리고 유리 외관이 확인할 수 있다.

SGA는 이전 메릴 린치(Merrill Lynch)가 사용했던 저지시티 다운타운에 위치한 8층 높이에 34만 평방 피트 규모의 건물인 95 Greene Street를 생명과학 센터로 다시 개발한 바 있다.

뉴욕시에는 이미 5천 개 이상의 생명과학 기업이 있어 생명과학 인재를 위한 최고의 마켓으로 떠오르고 있다. 킵스 베이(Kips Bay)에 계획된 거대한 캠퍼스를 포함해 생명과학 분야에 대한 뉴욕시의 투자는 이 분야에서 선두주자로 자리매김하는데 큰 도움이 되고 있다.

SGA는 11번가 허드슨 야드의 바이오 테크 타워를 도시 개발을 위한 가능성 있는 미래의 비전을 제시하고 있으며, 광범위한 R&D 캠퍼스의 이점을 이 건물을 통해 구현해 내고자 한다.