모기지(담보대출) 유형을 선택하는 데는 주택을 처음 구매하는 사람인지, 집에서 얼마나 지낼 예정인지 등 여러 고려 사항들과 같은 많은 변수가 있다.
첫 구매자를 위한 대출
The State of New York Mortgage Agency(SONYMA)는 주택을 처음으로 사려고 하는 사람들을 돕기 위해 특별히 고안된 몇 가지 모기지 프로그램을 운영하고 있다. 이 프로그램은 경쟁력 있는 이자율, 낮은 계약금, 유연한 인수 지침, 계약금 지원 등을 제공한다.
① 재향 군인을 위한 주택 프로그램(Homes for Veterans Program)은 미군 참전용사와 현역 미군들을 위한 것이다. 이 프로그램은 자격을 갖춘 재향 군인 또는 현역 미군 요원이 보다 유리한 조건으로 SONYMA 프로그램에 지원할 수 있도록 한다.
② 리모델 뉴욕 프로그램(Remodel New York)은 집을 처음 사는 사람들이 집을 구입하고 리모델링할 수 있게 낮은 고정금리 담보대출을 제공한다.
③ Achieving the Dream은 적은 소득을 가진 첫 주택 구입자들에게 제공된다.
④ 건축 인센티브 프로그램(Construction Incentive Program)은 특히 공사나 재건 중인 주택을 구매하는 첫 구매자들을 위한 것이다.
⑤ 저금리 프로그램(Low Interest Rate Program)은 새로 지어진 주택이나 기존 주택을 구매하는 주택을 처음 구매하는 사람들을 위한 SONYMA의 표준 주택담보대출 프로그램이다.
연방 주택 관리국( FHA:Federal Housing Administration)이 승인한 대출기관도 주택을 처음 구매하는 사람들을 위한 특별한 요구를 목표로 하는 대출을 제공한다. 하지만 “FHA가 승인한” 건물은 거의 없고 NYC와 거리가 멀다는 점에 주의해야 한다.
고정금리 담보대출(Fixed-rate mortgages)
고정금리 담보대출을 이용하면 설정된 이자율로 고정되어 대출기간 내내 매월 같은 상환금을 낸다. 이러한 유형의 담보 대출의 주요 이점은 인플레이션 보호이다. 만약 담보대출 금리가 상승해도 금리는 동일하게 유지된다. 반대로 큰 단점은 담보대출 금리가 급락해도 금리가 떨어지지 않는다는 것이다. 그러나 금리가 크게 떨어지면 재융자할 수 있다.
대부분의 대출 기관은 15년, 30년 고정금리 담보대출을 제공하고, 일부 대출기관들은 10년, 20년 만기 대출도 있다. 고정 담보 대출 기간이 길어질수록 수년에 걸쳐 지불하기 때문에 월 지불액이 낮아질 것이다. 하지만 장기 대출을 하면 시간이 지날수록 더 많은 이자를 지불하게 된다.
15년 만기 고정 담보 대출은 더 적은 기간 동안 지불하므로 30년 만기 고정 담보 대출보다 월 지불액이 더 높을 것이다. 이점은 더 빠른 속도로 자본을 쌓을 수 있고 대출 기간 동안 이자율을 낮출 수 있다는 것이다. 단기 대출은 일반적으로 금리가 낮다.
변동금리 담보대출(Adjustable-rate mortgages)
흔히 ARM이라고 불리는 변동금리 담보대출은 대출 기간 동안 이자율이 변하는 대출이다. 변동금리 담보대출은 이자율이 얼마나 자주 변동할 수 있는지를 결정하는 기간이 있으며, 이자율이 변하지 않는 초기 “고정” 기간(보통 3, 5, 7년)이 있다.
변동금리 담보대출은 2007년 주택 거품이 터지면서 널리 비난받았고, 그 결과 소비자들에게 호응을 얻지 못했다. 하지만 주택담보대출 금리가 상승하면서 한 때 악화된 변동금리 담보대출은 특히 NYC 상류층 대출자들 사이에서 다시 인기를 얻고 있다.
이러한 대출은 고정기간이 끝나고 대출이 조정될 때 이자율과 지급이 증가할 수 있기 때문에 더 위험하다고 간주되는 경우가 많다. 하지만 만약 집에서 더 짧은 기간 동안 살 계획이라면, 변동금리 담보대출이 고정금리 담보대출보다 더 낮은 이자율을 얻을 가능성이 높기 때문에 합리적일 수 있다.
