질로우(Zillow) 사의 연구에 따르면 뉴욕시에 거주하는 사람들의 68퍼센트가 렌트를 하는 세입자들이라는 결과가 나올 정도로, 뉴욕시는 그야말로 세입자들의 도시라고 해도 과언이 아닙니다. 그러나 세입자들 중에서 입주 법에 대해 정통한 사람이 얼마나 될까요? 세입자들은 기본적으로 온수, 난방, 깨끗한 환경에서 살 권리가 있습니다. 그 외에 세입자들이 알아둬야 할 권리들 중 8개를 선별하여 설명해드리겠습니다.
1. 안전하고 관리된 건물에서 살 권리
뉴욕시 세입자 보호법의 핵심으로 모든 세입자는 사람이 살 수 있는 환경의 건물에서 살 수 있는 권리가 있습니다. 고로 해충, 설치류나 누수 등의 위협에서 자유로워야 하며, 방범창 설치 등 세입자의 안전을 보장받아야 합니다. 단순히 건물의 문제뿐만 아니라 연기 경보기 (smoke detector) 등 뉴욕에서는 세입자의 기본권을 보장해주는 건물에서 살 권리를 중요하게 여깁니다.
2. 주거 안전 침해 단계
주거 안전 침해 단계에는 총 3단계로 나뉩니다.
- A단계: 위험하지는 않으며 90일 안에 해결되어야 한다.
- B단계: 세입자의 안전이 다소 위험하며 30일 안에 해결되어야 한다.
- C단계: 세입자의 안전이 지금 당장 위험한 상태에 있으며 집주인은 즉각 해결해야 한다.
C단계에 가까울수록 심각한 단계이며 그에 대한 예시로는 온수 고장이나 바퀴벌레 출몰 등이 있습니다. 단계별로 집주인에게 주어지는 개선 시간이 다르며 시간 안에 해결하지 못하면 집주인에게 페널티가 적용됩니다. 본인이 겪고 있는 주거 안전 침해가 있다면 무슨 단계에 해당하는 사항인지 확인하고 집주인에게 해결을 요구해보세요.
3. 핫 시즌
집에 온수와 난방이 되지 않는다면 주거 안전 침해 C단계에 해당하는 일이며 집주인이 즉각 해결해야 하는 사항입니다. 뉴욕 도시법에 따르면, 매년 10월 1일부터 5월 31일까지 핫 시즌으로 규정되며 집주인은 세입자를 위해 아래와 같은 실내 온도를 맞춰야 합니다.
- 주간: 실외 온도 55°F (= 12.7778°C) 미만일 경우 실내 온도 68°F (=20°C) 이상이어야 함
- 야간: 실외 온도 상관없이 항상 실내 온도 62°F (=16.6667°C) 이상이어야 함
온수는 핫 시즌과 상관없이 365일 예외 없이 세입자에게 제공되어야 합니다.
4. 빈대 (Bedbug) 유무 기록 명시
집주인은 세입자를 위해 빈대를 박멸해야 하는 것은 당연한 사항이며, 박멸 후에도 집주인은 몇 호에서 언제 빈대가 생겼는지 다음 세입자에게 명시해야 합니다. 빈대 출몰은 B단계 침해이기 때문에 발생 시 집주인은 30일 안에 ‘뉴욕 환경 보호부’ (NY State Department of Environmental Consevation)에서 인증받은 빈대 전문 업체를 고용해 해결해야 하며, 다시는 빈대가 생겨나지 않게 책임지로 조치를 취해야 합니다.
5. 합법적 렌트비 인상 주기 및 금액
집주인은 일반적으로 1년이나 2년에 한 번 임대 계약 기간 마지막에 금액을 올릴 수 있습니다. 인상 가능 금액은 어떤 형태의 주거지에 살고 있는지에 따라 다르며, 만약 rent-regulated에 살고 있지 않다면 집주인이 원하는 만큼 올릴 수 있습니다. 허나 새로 규정된 렌트 법에 따르면 5% 이상 렌트비를 인상 시에 최소 임대 만료 30일 전에 통보해야 합니다. 세입자가 1년에서 2년 살았다면 만료 60일 전에, 2년 이상 살았다면 만료 90일 전에 집주인이 통보해야 합니다.
만약 rent-stabilized에 살고 있다면 집주인은 적어도 만료 90일 전에 세입자에게 재계약할 수 있게 선택권을 주어야 하며 그때 렌트비를 인상할 수 있습니다. 인상 가능 금액은 1년짜리 계약이라면 1.5%이며, 2년 계약이라면 2.5%입니다.
또한 집주인이 건물이나 아파트를 새로 업그레이드를 했다면 렌트비를 인상할 수 있지만 새로운 렌트 법에 의하면 2% 까지만 금액을 인상 가능합니다.
6. 보증금
많은 세입자들이 대게 첫 달과 마지막 달 렌트비를 합친 금액을 보증금으로 지불했을 것입니다. 그러나 최근 렌트 법에 따르면, 집주인은 세입자에게 보증금으로 한 달 치 렌트비 금액만 받을 수 있습니다. 또한, 집주인은 임대 기간이 만료된 후에 14일 안에 보증금을 돌려줘야 하며, 수리비를 보증금에서 충당할 경우 수리한 내역을 항목별로 만들어 세입자에게 제출해야 합니다.
7. 세입자 조합 결성권
주기적으로 문제가 있는 건물에서 거주하고 있는 경우, 다른 세입자들과 같이 세입자 조합을 결성할 수 있으며, 집주인은 조합의 활동을 방해 및 보복할 수 없게 법적으로 규제되어있습니다. 또한 세입자 조합이 건물 공공장소에서 모임을 가질 때 집주인은 늘 허락해주어야 합니다.
8. 증거물 기록
모든 세입자들은 집에 사소한 문제가 있더라도 미리 자세하게 메모를 해두는 것이 좋습니다. 가령 화장실에 물때가 생긴다던지 바퀴벌레가 나왔다던지 등 미리 사진 촬영 후 증거물로 가지고 있어야 합니다. 뉴욕의 거주하는 세입자 뿐만 아니라 모든 세입자들은 혹시 모를 일에 대비해 증거물을 준비해두는 습관이 그 무엇보다 중요합니다.
