뉴욕 부동산 매매 시 부동산 세금 감면 혜택(421-A)이란 무엇일까? 세금 감면 및 면제 유형

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뉴욕 부동산 세금 감면 혜택(421-A)이란 무엇일까?

이 포괄적 용어에는 “421-a 세금 감면”, “J-51 세금 감면”, 쉽게 말해 “세금 면제”와 같은 다양한 유형의 세금 프로그램이 있다.

​421-A의 세금 감면이란 뉴욕에서 집을 찾는 과정에서 접하게 될 세금 용어다. 421-A 의 세금 감면 프로그램은 1971년에 시작되어 일정 기간의 재산세를 대폭 줄여 활용도가 낮거나 사용하지 않는 토지의 개발을 장려한다. 수천 개의 맨해튼 콘도들이 2008년 주택 붕괴(Housing Crash) 이전에 이 프로그램에 의해 건설되었다.

면제는 보통 10년 동안 지속되지만 일부 자치구와 맨해튼 상층부의 여전히 개발 중인 지역에서 15년 또는 25년 동안 지속될 수 있다. 이 면제는 처음 2년간 재산세 인상에서 100% 면제를 주고 남은 8년간 2년마다 정상세율의 20%씩 세금이 인상된다. 예를 들어, 첫 해에 세금 감면 건물인 아파트를 샀다가 7년째에 판매한 경우, 구매자는 남은 3년간의 세금을 감면받게 될 것이다.

아쉽게도 세금 감면 혜택이 제공되는 콘도의 승인은 더이상 없을 것으로 확인된다. 2019년도 이전에 해당 혜택을 적용하기 위해 이미 승인을 많이 내어줬기 때문이다.

​세금 감면 및 면제 유형

​세금 감면(콘도, 협동조합)은 세액에 적용되는 신용을 통해 일정 기간 동안 주택에 대한 재산세를 줄이는 것이다.

  • 세금 면제는 콘도나 협동조합의 평가 가치를 낮추어 납부해야 할 세금을 줄이는 것이다.
  • 부동산, 지역 사회 및 산업 발전을 위해 도시에서 개발자들에게 세금 감면 및 면제가 주어졌다.
  • 세금 감면 건물의 주택에 대한 재산세는 2년 동안 최소다. 그 후 매년 세금이 조금씩 오르고, 감면 기간이 끝날 무렵에는 소유자들은 다른 모든 사람들과 동일한 재산세를 낸다.

​J-51 Tax Abatement

J-51 재산세 면제는 계획된 리모델링을 위해 주거용 건물(일반적으로 임대료 규제 대상)을 대상으로 부여된다. 본질적으로, J-51 재산세 면제 조항은 “… 세금 목적으로 건물의 평가가치를 효과적으로 동결하므로, 소유자는 재활 사업으로 인한 가치 상승에 대해 재산세를 내지 않아도 된다.”
협동조합 및 콘도미니엄 세금 경감 프로그램(The Cooperative and Condominium Tax Abatement Program)은 당신의 주 거주지인 콘도 또는 협동조합일 경우에만 받을 수 있는 또 다른 세금 경감 프로그램이다. 이 프로그램을 이용하기 위해서는 집이 충족해야 할 몇 가지 까다로운 요구사항이 있으며, 최근에 변경된 사항에 대해 논의 중이다.

세금 감면 시, 고려해야 할 사항

​세금을 낮추고 싶은 것은 당연하지만, 세금 감면을 이유로 거래를 하는 것은 위험하기에 콘도나 협동조합을 구매하기 전에 고려해야 할 요소들이 있다.

① 세금 면제가 줄어들거나 변경될 수 있는 시나리오는 무엇인가? 421a, J-51 및 Coop-Condo 세금 감면 혜택을 받는 주거지에 어떤 새로운 법률 혹은 규정 변경 사항에 대해 조사하고 중개인에게 질문해라. 장기적으로, 적어도 3-5년을 생각해야 한다.


② 값비싼 새 콘도 비용에 세금 면제 혜택이 있는가? 만약 당신이 도시에서 가장 높은 평방 피트 요금이 부과되는 신축 공사에서 실제로 그 주택에 대한 돈을 지불하고 있다면 세금 감면이 그만한 가치가 있는지 여부를 고려할 수 있다.


③ 세금 감면이 줄어들면 실제 비용은 얼마나 들까? 재산세는 구매 시점보다 훨씬 높을 수 있다. 몇 년 동안 세금 감면 혜택은 누린 많은 소유주들은 세금 감면이 끝난 후에는 다른 빌딩과 마찬가지로 내야한다.


④ 건물 아래의 토지는 거래의 일부가 아니다. 고려해야 할 것이 있는가? 그렇다. 예를 들어, 건물은 421a 프로그램에 따라 정상세율에서 면제될 수도 있지만, 토지는 그렇지 않다. 따라서 시는 세수 취득을 위해 토지에 대한 평가를 올릴 수 있다.


⑤ 납세 절감액이 일반 요금이나 유지보수 비용으로 상쇄되는가? 지난 몇 년 동안 이러한 수수료가 얼마나 자주, 얼마나 많이 인상 혹은 감소되었는지 확인해보아라. 그러면 재산세 감면이 진정으로 다른 비용을 상쇄하고 중장기적으로 비용을 절감할 수 있는지에 대한 더 큰 그림을 그릴 수 있다.

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