뉴욕 부동산 투자자라면 꼭 알아야 할 세법: 1031 익스체인지

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Photo by Adeolu Eletu on Unsplash

1031 익스체인지(1031 Exchange)란? 일반적으로 투자 부동산을 매각할 때 발생하는 자본 이득에 대해서는 세금을 납부해야 한다. 그러나 거래가 1031 익스체인지(미국 국세법 섹션 1031)일 경우, 투자한 부동산을 다른 ‘동종 부동산’과 교환하는 경우에는 양도소득세를 연기하거나 최소한의 세금만을 납부할 수 있다. 즉 적절하게 이 제도를 활용한다면 세금 납부를 연기할 수 있는 강력한 세금 조항이다.  

우선, 1031 익스체인지는 얼마나 자주 이용할 수 있는지에 대해 제한을 두고 있지 않다. 기본적으로 자본 이득에 대한 세금 납부를 100번 이월할 수 있으며, 자본 이득이 발생했더라도 IRS는 미래 어느 시점에서 부동산을 현금으로 매각할 때까지 자본 이득에 대해서 알지 못하게 된다. 이 세금 조항은 투자 수익 성장 및 다각화하려는 투자자에게 매우 유리하게 작용할 수 있다.  

1031 익스체인지 규칙  

투자 목적으로 보유하는 모든 부동산은 서로 맞교환 될 수 있다. 다음은 1031 익스체인지에 적용 가능한 부동산의 몇 가지 예시이다:  

  1. 상업용 건물을 위한, 개발이 거의 이뤄지지 않은 대지
  2. 상업용 건물을 위한 개발이 완전히 이뤄지지 않은 공터
  3. 다가구 아파트를 위한 상업용 건물
  4. 소매 부동산용 듀플렉스
  5. 다가구 아파트의 임대 세대
  6. 리조트 지역의 휴가용 임대 부동산을 위한 재산권

  ‘동종 부동산’의 의미는 IRS가 자유적인 표준으로 사용하고 있다. 그러나 대부분의 세금 조항에는 몇 가지 주의 사항이 있어 면밀히 확인하지 않으면 전체 부동산 거래를 위태롭게 만들 수 있다.  

제외 부동산 종류는?

  • 개인 재산은 1031 익스체인지 규칙에 포함되지 않는다. 그러나 IRS 코드 섹션 121에 따르면 지난 5년 중 2년 동안 거주지에 대해서는 세금 면제를 해주고 있다. 따라서 적절하게 동종 부동산 교환 규칙을 따른다면 개인 재산도 1031 익스체인지의 혜택을 받을 수 있다.
  • 재매매를 위해 법인 또는 개인이 보유한 부동산도 1031 익스체인지 거래 대상에서 제외된다.

  1031 익스체인지 세금 연기 자격을 충족 시키려면?  

투자자가 1031 익스체인지 거래를 하려는 경우 두 가지 요구 사항이 따른다:  

1) 매매로 발생한 전체 자본 이득을 하나 이상의 ‘동종 부동산’에 재투자한다 그리고   2) 하나 또는 그 이상의 ‘동종 부동산’을 매입해야 하지만 매각된 부동산의 부채와 똑같거나 더 많아야 한다.  

투자자가 ‘동종 부동산’ 교환 외에 현금, 개인 재산 또는 기타 재산을 함께 받는 경우 추가 재산에 대한 세금이 부과될 수 있다.  

LLC 또는 동업 부동산 투자에도 1031 익스체인지 규칙을 적용할 수 있나?  

법인이 그대로 유지되고 있고 ‘동종 부동산’을 매입한 경우 1031 세법을 적용할 수 있다. 그러나 IRS 코드 1031(a)(2)(D)에 따르면 파트너십 이익 교환을 허용하지 않고 있다.  

‘동종 부동산’ 교환은 동시에 이행해야 하나?  

간단히 답하자면 ‘아니요’이다. 1031 익스체인지의 일반적인 유형은 ‘지연 교환’이다. 투자자는 180일 기간 내에 다른 ‘동종 부동산’을 매입할 수 있다.  

지연 교환을 위한 1031 단계는?  

1. 부동산 매물로 내놓기  

2. 자격을 갖춘 QI 중개인 찾기

적격 중개인(이하, QI)은 국세법 섹션 1031 과세 유예 교환 서비스를 제공하는 회사이다. 전반적으로 QI는 엄격한 IRS 지침에 따라 거래를 완료하기 위해 모든 단계를 따르도록 한다. QI는 일반적으로 1031 교환 거래 오류 및 누락에 대해 보증하는 보험에 가입되어 있다. 투자자와 관련이 있거나 거래 이전 2년 이내에 투자자와 재정적 관계를 맺은 사람은 직원을 포함해 QI 역할을 수행할 수 없다. QI를 찾으면 서면 계약을 먼저 체결하게 된다. QI는 기본적으로 부동산을 매입자에게 양도하고 서면 교환 계약에 따라 ‘동종 부동산’을 투자자에게 양도한다.  

3. 부동산 재산 매각  

QI는 매각 수익금을 신탁 또는 에스크로 계좌에 보관한다. 이는 투자자가 매매로 인한 실제 이익을 수령하지 못하도록 하기 위함이다.  

4. ‘동종 부동산’식별  

1031 세법 적용을 위해 부동산을 매각 후 45일 이내에 투자자는 QI에게 서면으로 잠재적인 대체 부동산을 명확하게 설명해야 한다. 이때 법적 설명, 주소 등을 보내주게 된다. 이 기한은 부동산을 매각한지 45일째 자정까지 카운트다운 된다.  

5. ‘동종 부동산’매입  

부동산 교환은 늦어도: 부동산 매각 후 180일째 되는 날의 자정 또는  

매각된 재산 과세 연도에 대한 연방 소득세 신고서 마감일 또는 세금 보고 기간 연장 날짜 중 더 빠른 날짜.  

거래 완료 시 QI는 에스크로에 보관된 수익금으로 부동산을 매입하고 거래가 종료되면 판매자의 직접 증서에 따라 부동산을 투자자에게 다시 양도하게 된다.  

동종 부동산 식별 제3 규칙:  

투자자는 공정한 시장 가치에 관계없이 최대 3개의 대체 부동산을 지정할 수 있다.  

200% 법칙:  

투자자는 총 공정 시장 가치가 매각한 재산의 총 공정 시장 가치의 200%를 초과하지 않는 부동산을 선택할 수 있다.  

95% 예외 법칙:  

투자자는 공정 시장 가치에 관계없이 무제한의 부동산을 선택할 수 있지만 모든 ‘동종 부동산’의 가치의 합이 공정 시장 가치의 95%가 되어야 한다.  

건설 중인 부동산을 매입하는 경우 가치 선택 가능한 시점에서 자세하게 부동산과 개선 사항을 식별해야 한다.  

마지막으로, 동종 부동산에 대한 100% 미만의 소유권 지분을 취득하려는 투자자는 QI에 소유권을 명시해야 한다.  

동종 부동산 교환 시 시간은 핵심:  

1031 익스체인지에서 시간은 핵심이다. 동종 부동산 식별을 위한 45일 기한과 동동 부동산 최종 매입을 위한 180일 기한은 동시에 카운트다운 되는 엄격한 마감일이다. 즉, 뉴욕에서 1031 교환을 하는 경우 부동산 매입, 매각에 몇 달이 소요될 수 있음으로 신속하게 미리 준비를 해야 한다.

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