비관론자들은 틀렸다: NYC 사무실 엑소더스 일어나지 않았다

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뉴욕의 오피스 부동산 시장의 규모가 팬데믹으로 인해 축소된 것은 사실이지만 우려할 만큼의 규모는 아닌 것으로 나타났다.

중개 업체 CBRE에 따르면, 뉴욕시에서 가장 큰 100대 사무실 세입자들은 팬데믹 발생 이후 단 7.4%의 사무 공간을 줄인 것으로 나타났다.

일부 중개인과 분석가들은 2020년 4월 팬데믹으로 인해 맨해튼의 5억 평방피트 오피스 공간 중 최대 25%가 축소될 것이라고 예측했다.

같은 해 5월 코네티컷에 본사를 둔 부동산 투자 회사 Land & Buildings는 맨해튼 오피스 시장이 ‘초토화될 것’이라고 예측했었다.

하지만 CBRE가 오피스 시장 추적 분석한 결과, 재택근무 트렌드가 맨해튼의 오피스 부동산 시장에 그다지 큰 임팩트를 주지 못한 것으로 나타났으며 특히 최근 몇 달 동안 이어진 초대형 규모의 오피스 공간 임대 계약 성사로 생각보다 임대 시장의 규모가 축소되지 않은 것으로 나타났다.

CBRE 거래 담당자인 폴 마이어스 (Paul Myers)는 “상위 100위 업체 오피스 세입자들이 맨해튼 전체 사무실 공간의 3분의 1을 차지하며, 가장 큰 임대 세입자가 임대 시장을 전체를 주도하고 있습니다”라고 밝혔다. 또한 그는 “아직 모든 통계를 가지고 있지는 않지만 실제로 소규모 회사들이 큰 회사보다 더 크게 오피스 공간을 확장하고 있다고 생각합니다”라고 전했다.

마이어스는 “오미크론 변이가 사무실 임대에 어떤 영향을 미칠지 말하기는 너무 이르지만, 델타 변이 보다 그 파급효과가 크지 않을 것으로 보고 있습니다”라고 말했다.

맨해튼과 브루클린에 수천만 평방피트의 오피스 공간을 소유하고 있는 개발업자 윌리엄 루딘 (William Rudin)은 “CBRE의 보고서에 대해서 별로 놀랍지 않은 내용”이라고 전했다.

그는 “Brooklyn Navy Yard를 포함해 그의 임대 부동산 포트폴리오 전반에 걸쳐 강력한 임대 수요를 경험하고 있으며, 현재 비어있는 80 Pine St. 와 Three Times Square에도 유망한 세입자들이 관심을 보이고 있어 곧 거래가 성사될 것”이라고 밝혔다.

CBRE는 이전에 3분기 임대 시장이 팬데믹 이후 가장 강력하게 반등할 것이라고 보고했다. 3분기 임대 시장에 나온 오피스 면적은 588만 평방피트로 2분기보다 70% 가용 공간이 증가했다.

법률 회사 Venable와 Mintz는 각각 최소 100,000평방피트 대규모 신규 임대 계약을 체결하는 등 대규모 오피스 임대 계약이 줄줄이 체결되고 있다.

또한 CBRE의 경쟁업체인 부동산 중개 업체 Cushman & Wakefield는 660 Fifth Ave.에서 250,000평방피트를 자체 용도로 사용하고 있다. 한편 아마존, 페이스북 및 Two Sigma는 One Madison Ave. 사무 공간에 ‘거래 제안’중이며 550 Madison에서도 큰 임대 계약 협상이 진행되고 있다.

평균 임대료는 $76.89로 2019년 말 이후 4.4% 하락했다고 CBRE는 전했다. 그러나 마이어스는 “평균 임대료가 실제 평균 임대료를 반영하지 않는다”라고 말했습니다.

마이어스는 2020년 2월에 135개의 대기업들이 맨해튼에 1,650만 평방피트의 오피스 찾고 있었으나 팬데믹 이후 그 숫자는 400만 평방피트로 급락했다. 현재 사무공간을 찾는 회사의 수는 102개로 줄어들었지만 찾고 있는 사무공간은 총 1600만 평방피트 이상으로 팬데믹 전과 비슷한 수준까지 회복했다.

당연히 가장 현대적인 건물과 완전히 재설계된 오래된 건물이 가장 수요가 많습니다. 마이어스는 “맨해튼
임대 사무실 리스팅의 24%를 차지하는 ‘더 나은 건물’은 현대까지 임대 계약의 62%를 차지한다”라고 밝혔다.

또한 그는 “회사와 직원이 사무실 복귀를 계속 연기하더라도 이와 같은 추세가 유지될 것이라고 확신했다”.

CBRE 보고서는 “근로자들이 팬데믹 이전보다 사무실에서 보내는 시간이 35% 줄더라도, 여전히 대부분의 사무실 근로자가 대부분의 시간을 사무실에서 보낸다”라고 언급했다.

JLL 사의 딜 메이커 미셸 콘커(Mitchell Konsker)은 “재택근무의 정확한 트렌드는 아직 읽히지 않고 있지만 임대주와 임차인 모두 불확실성에 적응하고 있다”라고 말했다.

콘컬은 “많은 사람들이 계속 재택근무를 하고 있는 동안 기업의 사무공간 임대 규모는 아직 완전히 평가할 수 없으나, 향후 몇 년간 임대시장이 계속 회복해야 함에 따라 건물주는 세입자에게 공간 확장 또는 축소 등 공간 사용의 유연성을 제공해 임대시장 회복에 큰 역할을 했다”라고 전했다.

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