부동산 시장의 불확실성이 지배적이지만 뉴욕시 부동산 개발자들은 활발히 신규 부동산 개발 활동을 펼치고 있는 것으로 나타났다.
뉴욕에서 가장 큰 건설 업체들은 지난 한 해 동안 금리 인상, 공급망 문제, 오피스 시장 문제 그리고 부동산 개발자들에게 매력적이었던 421a 세금 감면 종료의 문제와 마주했었다.
이와 같은 모든 문제에도 불구하고 부동산 개발 업체들은 둔화된 시장에서의 이익과 팬데믹에서 계속 회복세를 보임에 따라 밝은 전망을 내놓는 행보를 보이고 있다.
5월 1일 이전 12개월 동안 뉴욕에서 가장 활발한 부동산 개발자 20명은 1,670만 평방 피트 규모의 신규 부동산 개발 계획을 당국에 제출했으며, 이는 지난 해 보다 약 백만 평방 피트 더 넓은 수준이다.
부동산 전문 웹사이트 더 리얼 딜(The Real Deal)은 향후 신규 부동산 개발 부분에서 어떤 개발자가 가장 많은 점유율을 기록하고 있는지 파악하기 위해 2022년 5월 1일부터 2023년 5월 1일 사이에 뉴욕 당국에 제출된 모든 신축 건물 서류를 분석했다.
모로코 이민자 조셉 체트리트(Joseph Chetrit)의 회사는 2년 연속으로 새로운 부동산 개발 프로젝트를 통해 약 200만 평방 피트 규모 크기의 부동산 개발 계획을 제출하면서 1위를 차지했다. 체트리트 그룹의 신규 부동산 개발 계획에는 2021년 CIM 그룹과 L + M 디벨롭먼트 파트너스로부터 1억 달러에 매입한 투 브리지스 개발 부지에 들어설 저렴한 주택이 할당된 71층 복합 용도 초고층 빌딩을 포함하고 있다.
또한 체트리트는 가먼트 디스트릭트(Garment District)에 360,000 평방피트 규모의 68층 타워 개발 계획도 가지고 있다.
엑스텔 디벨롭먼트는 약 150만 평방 피트에 달하는 4개의 새로운 부동산 개발을 계획하면서 2위를 차지했다. 엑스텔의 주요 프로젝트는 체트리트 그룹의 투 브리지 부지에서 불과 한 블록 떨어진 421a 세금 감면 승인 62층 타워 개발, 어퍼이스트사이드에 30층 규모의 메디컬 센터 개발 계획을 가지고 있다
상위 3위를 차지한 도메인 컴퍼니스는 3개의 다가구 프로젝트를 위한 130만 평 규모 크기의 개발 계획을 뉴욕시에 제출했다. 도메인 컴퍼니스는 롱 아일랜드 시티에 500세대 규모의 단지, 420 캐럴 스트리트에 360세대 규모의 빌딩 그리고 새켓 스트리트에 241세대 규모의 빌딩 개발을 계획하고 있다.
지난여름 421a 세금 감면 프로그램이 종료 직전 많은 개발자들은 세금 감면 자격을 얻기 위해 기초 시공을 해 놓았지만 2026년 건축 기한이 개발자들을 압박하고 있다. 뉴욕 도시 전역의 일부 개발 부지는 공급망 문제에 직면할 수 있는 상황이다.
캐시 호쿨 뉴욕 주지사는 이러한 문제 중 일부를 해결하려고 노력했지만 주 의원들로부터 충분한 지지를 얻지 못했다. 이러한 상황에서 부동산 개발자들은 새로운 개발을 하기보다는 이미 가지고 있는 프로젝트에 집중하고 있는 것으로 나타났다.
마감일을 지킬 수 없는 부동산 개발자들은 다른 대안을 찾아야 한다.
오피스 시장의 불균형
팬데믹 이후 모든 것이 정상화 되어가고 있지만 그중 유독 더딘 정상화를 보이고 있는 부분은 오피스 부동산 시장이다. 팬데믹 이후 근로자들은 사무실로 돌아가는 것에 대해 그다지 긍정적이 모습을 보이고 있지 않고 있다. 디즈니와 구글과 같은 주요 기업의 경영진들이 근로자들에게 사무실로의 복귀를 요구하고 있지만 42%의 기업만이 직원에게 풀타임으로 사무실 근무를 요구했다.
그럼에도 불구하고 뉴욕의 오피스 시장의 일부는 조용히 번성하고 있으며, 개발자들은 최고의 직장 환경을 이유로 꼽았다.
맨해튼 전역에서 개발자들은 2022년 5월 1일 이전 프로젝트를 진행하고 있다. 이 프로젝트에는 175 파크 애비뉴에 위치한 RXR의 1,600피트 높이의 타워와 보스턴 프라퍼티의 100만 평방 피트에 달하는 오피스 타워가 포함되어 있다. RXR은 신규 타워를 통해 200만 평방 피트에 달하는 오피스 공간과 500개의 객실이 있는 호텔을 오픈할 예정이다.
보스턴 프라퍼티의 뉴욕 사업부 임원 힐러리 스팬은 “플라자 디스트릭트, 특히 파크 애비뉴 저변의 점유율은 상당히 높습니다”라고 밝혔다.
한 부동산 개발자는 100,000평방 피트 이상의 공간을 찾는 상업용 세입자들은 직원들을 오피스로 복귀 시킬 수 있는 가치가 있는 현대적인 편의 시설을 갖춘 부동산을 원한다고 전했다.
승자와 패자
부동산 개발 기업들은 앞으로 금리 불안이 향후 프로젝트에 영향을 미칠 것이라고 예측했다.
금리에 대한 불확실성은 시장의 불확실성을 가중시킨다고 개발자들은 주장하고 있다. 금리를 기반으로 하는 부동산 가격은 매시간 변화하는 시장에서 예측하기가 점점 더 어려워지고 있다.
이 문제에 대한 해답은 안정성이지만 개발자들은 큰 기대를 걸고 있지는 않는 모습을 보이고 있다.
힐러리 스팬은 금리 안정성은 2023년에 일어나지 않을 것으로 내다봤으며, 금리 인상의 끝을 보기까지는 시간이 걸릴 것으로 예측했다.
그러나 금리 인상이 지연되면서 자금력이 좋은 개발자들은 좋은 기회를 잡을 수 있다.
BEB 캐피털은 “현실은 금리가 지금과 같이 오르고 대출이 만료되면 지난 10년 동안 부동산을 매입한 대부분의 소유자는 대출금을 어느 정도 상환해야 할 것”이라고 전하면서, “저는 모든 부동산 소유가 대출금 상환할 만큼의 자금 유동성을 가지고 있다고 생각하지 않습니다. 그렇다면 현금을 쥐고 있는 기업과 개인이 부동산 소유를 할 수 있는 기회를 가지게 될 것입니다”라고 의견을 전했다.
