뉴욕 부동산의 떠오르는 신흥 강자, 퀸즈의 고급 주거용 빌딩 개발 프로젝트 확장

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퀸즈 전경,Photo by Joe Lewandowski on Unsplash

한때 저예산 주택 매입자의 선호 지역이었던 뉴욕 퀸즈가 부동산 개발 업체들이 고급 빌딩 개발을 진행하면서 고급 주거용 타워 스카이라인으로 변모했다. 현재 퀸즈는 브루클린과 맨해튼을 능가한다는 평가를 받고 있는 지역이기도 하다.  

지난 10년 동안 퀸즈에는 수천 개의 부동산 개발이 진행됐다. 도시 계획부의 자료에 따르면 2010년 1월부터 2022년 6월까지 56,000채 이상의 공급된 것으로 나타났다.  

퀸즈의 빌딩 개발 프로젝트는 2019년 정점을 찍었으며, 당시 뉴욕시는 415개의 부동산 개발을 승인하기도 했으며 이는 2013년과 비교에 10배가 넘는 수치였다. 팬데믹 이후 부동산 개발 프로젝트 숫자는 감소했지만 2020년과 2021년 200개 미만의 부동산 개발 프로젝트가, 지난해에는 248개의 프로젝트가 진행되면서 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.  

퀸즈의 새로운 부동산 개발은 팬데믹 이전과 비교해도 브루클린이나 맨해튼에서 발생한 것보다는 크게 감소하지 않았다. 2010년에서 2022년 6월 기간 롱 아일랜드 시티(Long Island City), 서니사이드(Sunnyside) 그리고 우드사이드(Woodside)에는 총 17,700개의 주택이 공급됐다. 롱 아일랜드 시티와 헌터스 포인트(Hunters Point)는 자치구에서 가장 인기 있는 건물이 인접한 강변 지역으로 부동산 개발 업체들은 약 600세대의 콘도 또는 아파트 매물을 내놓기도 했다. 

헌터스 포인트의 매물의 평균 매매 가격은 120만 달러를 기록한 반면, 롱 아일랜드 시티는 73만 달러를 기록했다. 차이나타운으로 유명한 퀸즈 플러싱에는 340세대의 미분양 세대가 있으며 평균 매매가는 89만 달러로 나타났다.  

퀸즈의 주택 가격도 상승하고 있다. 지난 5년 동안 클리어뷰(Clearview)와 로커웨이(Rockaway) 지역의 부동산 가격은 거의 두 배 뛰어올랐다. 62개의 퀸즈 지역은 2019년보다 지난해 더 높은 중간 매매가를 기록했다.  

2000년대 초, 마이클 블룸버그 시장 행정부 기간 동안 퀸즈의 12개 이상 지역과 5개 자치구는 부동산 개발을 위한 지역 재 구획 계획이 시행되기도 했다. 지역 재 구획 계획을 통해 자메이카, 큐 가든 그리고 플러싱과 같은 일부 지역은 과잉 부동산 개발로부터 보호를 받았지만, 롱 아일랜드 시티의 경우에는 주거 및 비즈니스 개발 승인이 다수 발생했다.  

많은 부동산 개발 업체들은 풍부한 대중교통수단과 더 많은 공간 그리고 뷰가 좋은 코트 스퀘어(Court Square)와 이스트 강을 따라 위치한 부지를 매입하기 시작했다.  

롱 아일랜드 시티 43-10 크레센트 스트리트(43-10 Crescent Street)에 위치한 건물은 애초에 부동산 개발자들이 기대했던 임대료보다 약 20% 높은 임대료로 임대가 이뤄지기도 했다.

이러한 성공적인 부동산 개발로 이 지역에는 더 많은 부동산 프로젝트 개발 소식이 발표됐다. 롱 아일랜드 시티 파트너십 데이터에 따르면 주거용 부동산의 점유율이 증가함에 따라 약 35만 평방 피트의 소매용 부동산도 잇따라 개발되면서 해당 지역의 편의성과 선택지도 증가했다. 지난가을에는 H 마트, 미슐랭 스타 등급을 받은 멕시코 레스토랑 카사 엔리케(Casa Enrique) 등이 대대적으로 이 지역에서 영업을 시작했다.  

하지만 개발자들의 무분별한 초고층 빌딩 개발 진행하는 동안 당국은 이를 방지하기 위해 뉴욕 지역 구역 설정법으로 이를 무분별한 개발을 막기도 했다. 코트 스퀘어 인근 이스트 강을 따라서 높은 주거용 건물들이 들어서 있으나, 더 작은 다가구 개발을 위한 지역이 설정되어 있다.  

롱 아일랜드 시티는 이미 교통의 중심지로 알려져 있었지만, 2018년 아마존이 이 지역에 동부 해안의 본사를 오픈할 것이라는 공식 발표와 함께 더 큰 주목을 받기도 했다.  

아마존은 본사 개발 계획을 철회했지만 보다 저렴한 가격의 지역을 찾는 맨해튼의 뉴요커들이 증가했고, 팬데믹 상황에서 지역 선호도가 더 높아져 이 지역은 더 큰 각광을 받았다.  또한 맨해튼 미드타운과 지하철로 단 한 정거장 떨어져 있다는 점도 큰 인기의 요인으로 작용했다. 롱 아일랜드 시티의 인기가 상승하면서 스카이라인 타워(Skyline Tower) 개발도 뒤따랐다. 3 코트 스퀘어에 위치한 67층 높이의 빌딩은 퀸즈에서 가장 높은 건물로 모든 세대 완판을 기록할 것으로 보이며 그 가치는 총 10억 달러 이상으로 예상된다.  

스카이라인 타워는 현금 매입자와 외국인 투자자들을 끌어들였다. TRD Pro의 데이터에 따르면 이 건물은 발표 당신에만 802세대 중 533세대 매매를 완료하기도 했다.  

이 건물의 일부 펜트하우스의 매매가는 300만 달러 이상이지만 매매에는 좋은 성적을 내지 못하고 있다. 아마존 본사 개발 소식과 함께 2018년 이 건물의 세대 매매는 급물살을 타기도 했으며 팬데믹 이후 2020년 매매건수가 35건으로 하락했다가 2021년 185건의 매매로 다시 증가세로 돌아셨다. 하지만 스카이라인 타워의 항해는 순조롭지만은 않았다. 지난해 90명의 매입자들은 건설사의 마케팅, 관리 및 건설과 관련된 문제에 대한 불만을 법부 장관실에 제출하기도 했다.  

이들은 건물 홍보 책장에 건물 세대 매매량을 장했다고 주장했다. 건설사는 건물 세대의 60%를 매매했다고 밝혔지만 연발 재무 제표에는 전체 세대의 42%만이 매매되었다고 명시되어 있다.  

당시 건설사는 60% 매매량에는 이미 계약이 완료된 새대와 계약이 진행되고 있는 세대 모두를 포함하고 있다고 밝혔다.  

하지만 이 건물 화물 엘리베이터 수리 지연, 기계실 방음 문제 등 건물의 다양한 문제도 제기됐다. 구글 리뷰에는 구조적 결함, 누수, 누락된 편의 시설에 대한 문제에 대한 글을 확인할 수 있다.  

퀸즈에서 떠오르는 다른 지역 중 하나는 플러싱의 차이나타운으로 이 지역에는 고급 콘도 개발업체들이 증가하는 주택 수요를 따라잡기 위해 몰려들었다. 2000년에서 2010년 사이 플러싱의 중국인 인구는 약 2배 증가한 3만 5천 명을 기록했다. 한때 자치구에서 가장 빠르게 성장하는 지역으로 여겨졌던 이 지역은 현재 뉴욕에서 인구가 가장 많은 지역이며, 2013년부터 3천 세대 이상의 아파트가 공급됐다.  

이 지역에서 가장 눈에 띄는 부동산 개발 프로젝트 중 하나는 쇼핑센터와 1,200세대의 아파트가 있는 6개의 콘도 타워로 구성된 주상 복합 단지인 스카이 뷰 파크(Sky View Parc)이다.  

더 그랜드 앳 스카이 뷰 파크(The Grand at Sky View Parc)로 불리는 콘도 빌딩은 2015년 매매를 시작해 7억 3,300만 달러의 매출을 올렸으며, 총 매매가는 10억 달러 이상이 될 것으로 보인다.  

그랜드 프로젝트의 두 번째 타워인 그랜드 투는 2015년 이후 출시된 후 첫 주말에만 8,500만 달러의 상당의 계약을 체결하기도 했다. 하지만 스카이 뷰 파크의 명성은 워터 프런트 지구(Waterfront District)에 들어서는 13채 건물 규모의 개발로 가려질 것으로 보인다.  

시의회는 2020년 1,700세대 단위와 68만 평방 피트 상업 공간 및 900개의 호텔 객실을 가져올 이 프로젝트를 위한 구역 조정을 승인했다. 공사는 2025년 완공 예정이다.  

롱 아일랜드와 플러싱이 부동산 개발 포화의 직격탄을 맞으면서 퀸즈의 다른 지역들이 개발업체들의 관심을 받고 있다. 하지만 재산세 감면 421a 프로그램의 대체 정책이 나오지 않으면서 자치구의 부동산 개발은 위협받고 있는 실정이다.  

그러나 오래된 문화를 가진 아스토리아(Astoria)가 개발자들의 레이더망에 들어온 것으로 보인다. 아스토리아에는 실버스타인, 베드락 리얼 이스테이트 그리고 카프만 아스토리아 스튜디오스가 개발할 3,200세대 규모의 주상 복합 프로젝트가 진행될 예정이다.  

아스토리아 외에도 롱 아일랜드 시티와 헌터스 포인트 주변 지역의 인구가 계속 증가하면서 부동산 개발은 계속 확장될 것으로 기대된다.

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