뉴욕 맨해튼 오피스 부동산 최대 강자는 식스 애비뉴

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식스 애비뉴(Sixth Avenue)가 파크 애비뉴(Park Avenue)를 제치고 맨해튼 미드타운 오피스 임대 시장 1위 타이틀을 거머줬다.

식스 애비뉴의 4분기 오피스 공실률은 11.5%로 나타나 가장 낮은 공실률을 보였으며, 파크 애비뉴는 11.8%로 그 뒤를 이었다.

CBRE의 최근 조사에서는 파크 애비뉴의 공실률이 9.8%로 나타나 맨해튼 전체인 약 20%보다 절반이 낮은 결과를 보여줬다. 하지만 표본 조사에 포함된 내용과 향후 가용성 측정 방식에 따라 각 조사는 다른 데이터를 제시하는 경우가 많다.

부동산 전문가들은 식스 애비뉴가 파크 애비뉴보다 공실률이 낮았을 뿐만 아니라 2020년 팬데믹이 시작된 이래도 공실률이 가장 낮았다고 전했다.

콜리어스 조사에 따르면 2022년 2분기 이후 식스 애비뉴의 공실률은 평균 11%에 그친 반면 파크 애비뉴의 공실률은 2021년 2분기 17.5%까지 치솟기도 했다.

하지만 이후 두 곳의 공실률 격차는 거의 비슷하게 좁혀진 상태이다.

식스 애비뉴의 평균 임대료는 평방피트 당 약 82달러 선에서 거래되고 있으며, 파크 애비뉴는 평균 90달러가 넘는 수준에서 거래되고 있다.

허드슨 야드 120억 달러 규모의 초대형 카지노 단지 렌더링 이미지 공개

허드슨 야드 초대형 카지노 단지 렌더링 이미지, Image courtesy of Related Companies and Wynn Resorts

윈 리조트(Wynn Resorts)는 맨해튼 웨스트 사이드에 위치한 허드슨 야드에 120억 달러 규모의 대규모 복합 단지 렌더링 이미지를 공개했다.

부동산 대기업 릴레이티드 컴퍼니스(Related Companies)가 만든 계획에는 카지노 시설과 허드슨강의 뷰를 자랑하는 호텔을 갖춘 80층 초고층 타워가 포함되어 있다. 카지노 시설과 더불어 오피스 빌딩, 아파트 타워 그리고 5.6 에이커에 달하는 넓은 공원이 계획되어 있다.

허드슨 야드 초대형 카지노 단지 렌더링 이미지, Image courtesy of Related Companies and Wynn Resorts

카지노 리조트 타워 옆에는 오피스 빌딩과 주거용 타워가 들어서며, 공립 학교, 커뮤니티 시설 그리고 데이케어 센터도 함께 건설 예정이다.

허드슨 야드 웨스트는 옥스퍼드 프라퍼티 그룹과 파트너십을 맺고 리조트 운영을 통해 35,000개의 노조 건설 일자리와 5,000개의 정규직 일자리를 제공할 것으로 보인다.

허드슨 야드 초대형 카지노 단지 렌더링 이미지, Image courtesy of Related Companies and Wynn Resorts

카지노 복합 단지를 개발할 이 기업은 새롭게 지어질 호텔을 통해 재비츠 센터 행사에 참석하는 방문객들에게 필수적인 장소를 제공하게 될 것이며, 뉴욕 관광과 경제 발전 촉진에 크게 기여하게 될 것이라고 주장하고 있다.

이 프로젝트의 투자 비용은 정확히 공개되지 않았지만 120억 달러가 투자될 것이라는 보도가 잇따랐다.

뉴욕 주는 뉴욕시, 롱 아일랜드, 북부 교외 지역을 포함한 지역에서 최대 3개의 카지노 운영 면허 발급을 할 예정이다. 낙찰자는 카지노를 운영할 수 있는 특권을 얻기 위해 최소 5억 달러의 면허 비용을 지불해야 한다.

단 3장의 카지노 운영권을 두고 각종 기업들이 경쟁을 벌이고 있다. 뉴욕 메츠의 구단주 스티브 코헨은 퀸즈에 80억 달러를 투자해 시티필드 인근에 메트로폴리탄 파크를 건설해 거대 카지노 센터, 호텔, 공연장 계획을 제시했다.

플러싱에 가까운 사우스 오존 파크의 애퀴덕트 경마장에 있는 리조트 월드 뉴욕 시티의 소유들은 카지노 허가권을 위해 7천 석 규모의 콘서트홀을 포함한 다양한 시설을 위해 50억 달러를 투자한다고 발표했다.

다른 개발 기업들과 카지노 운영 기업들은 타임스퀘어, 코니 아일랜드 그리고 브롱스의 페리 포인트에 카지노 건설을 위해 힘을 합치기도 했다.

허드슨 야드의 카지노 개발을 원하는 기업에게 가장 큰 도전은 정치적, 지역 사회적 지지를 얻는 것이다. 블룸버그 전 시장이 제안한 웨스트 사이드 올림픽 스타디움 등의 프로젝트는 지역 주민들의 거센 반대에 부딪혀 무산된 바 있다.

뉴욕 오피스 부동산 시장 긍정적과 부정적 신호 모두 보여

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뉴욕 오피스 부동산 시장이 회복하려는 노력을 기울이는 가운데 긍정적인 사인과 부정적인 사인 모두를 보이고 있다.

오피스 부동산 시장의 첫 번째 긍정적 사인은 현재 오피스 출근율이 팬데믹 이전 수치의 80% 가까이 회복했다는 것이다.

뉴욕 오피스 부동산 지표에 따르면 뉴욕 직장 출근 회복세는 2019년과 비교해 77.5%까지 회복했으며, 이는 미국 오피스 시장 전체에서 두 번째로 실적이 좋은 성적이다. 또한 2022년과 비교해 유동 인구는 30% 이상 급증한 것으로 나타났다.

샌프란시스코는 2023년 직장 출근율이 팬데믹 이전 수치의 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났으며, 로스앤젤레스와 댈러스, 워싱턴도 이와 비슷하거나 조금 더 높은 것으로 나타났다. 오직 마이애미만이 2019년 수준의 78.1%까지 회복해 뉴욕보다 조금 더 나은 성적을 보여줬다.

현재 2024년 직장인들이 원격근무가 아닌 직장에 직접 출근할지에 대한 예측은 90%로 나타나 오피스 부동산 시장이 낙관적이라는 평가를 받고 있다.

레쥬메 빌더(Resume Builder)가 비즈니스 1,000명의 임원을 대상으로 설문조사 한 결과 10개 회사 중 9곳이 2023년 사무실 근무를 요구할 것이라고 답했으나, 현재 많은 기업들이 설문 조사에 미치지 못하는 사무실 근무율을 보이고 있다.

미국 전역의 출근율은 화요일, 수요일 그리고 목요일은 팬데믹 이전 수준의 비해 약 33% 감소했으며, 월요일과 금요일은 거의50% 감소한 상태이다.

맨해튼의 오피스 공실률은 2월 18.2% 기록하면서 사상 최고치를 기록했으며, 1억 평방피트 규모의 오피스 공간이 주인을 찾지 못하고 있다.

따라서 직장인들의 오피스 복귀에 대한 전망이 좋은 편이지만 오피스 부동산 시장이 나아질 것이라는 것에는 회의적인 의견이 큰 것으로 나타났다.

뉴저지 저지시티 부동산 개발 붐 그 요인은?

저지시티 전경, Photo by Edwin Canas on Unsplash

뉴저지 저지 시티는 상승하는 임대료와 다소 느슨한 규제 체제의 영향으로 부동산 개발이 활발하게 진행되고 있다. 저지 시티의 1베드룸 주택의 평균 임대료는 지난 2월 3,140달러를 기록했으며, 이는 높은 임대료로 악명 높은 샌프란시스코, 보스턴, 마이애미 그리고 뉴욕을 제외한 모든 미국의 도시들보다 높은 수준이다.

아파트먼트 리스트는 저지 시티의 임대료를 미국 100대 도시 중 10번 째로 높은 도시로 선정했다. 저지 시티의 중간 임대료는 2021년 17.6% 급등했으며, 2022년에는 7.8%가 상승했으며, 지난해에는 신규 매물 공급 및 기타 다른 요인으로 1.6%로 다소 낮은 수준의 임대료 상승으로 이어졌다.

저지 시티는 2010년부터 2022년 사이 뉴욕시 보다 약 3배 많은 주택 부동산 개발을 허용한 것으로 나타났다.

부동산 개발 기업 티시만 스페이(Tishman Speye)는 저지 시티에 약 2,000세대를 갖춘 두 채의 타워를 건설할 예정이며, 브룩필드 프라퍼티(Brookfield Properties)는 허드슨 익스체인지에 5,500세대의 아파트를 공급하는 부동산 개발 두 번째 단계에 착수했다.

저지 시티의 세금 인센티브는 부동산 개발 촉진에 큰 영향을 미쳤다. 최근 몇 년 동안 세금 인센티브 혜택을 받기가 까다로워지고 있는 상황이지만, 2022년 6월 뉴욕시의 부동산 개발 세금 감면 혜택 법안이 만료되면서 저지 시티는 부동산 개발자들에게 더 큰 주목을 받고 있는 지역으로 떠올랐다.

대출 회사 스케일(SCALE)은 저지 시티에 7억 달러의 융자를 제공했으며, 최근에는 남다르 그룹(Namdar Group)의 저널 스퀘어 아파트 개발에 2억 4,300만 달러의 대출을 승인하기도 했다.

저지 시티의 뉴욕으로의 접근성은 부동산 개발 폭등에 큰 요인으로 작용한 것으로 보인다. 저지 시티의 웨스트 사이드는 9번 국도로 나누어져 있음에도 부동산 개발 관심이 급증하고 있는 지역으로 떠올랐다.

지난 9월, 시의회는 해켄색 리버(Hackensack River)의 재개발 부지에 계획된 210세대 규모의 아파트 건물에 대한 30년 세금 감면 혜택을 승인하기도 했다. 이 세금 감면 혜택은 6년 만에 플롭 행정부가 처음 승인한 세금 감면 혜택으로, 일부 소득 제한 단위를 허용했다.

궁극적으로 이 100에이커에 달하는 부지에는 8,000세대 이상의 아파트가 들어설 것으로 예상되며 이 중 35%는 영구적으로 저렴한 세대로 지정될 예정이다.

저지 시티의 시장 스티브 플롭은 자신의 행정부를 친 부동산 개발 행정부로 규정했다.

그는 “뉴욕시에는 넘어야 할 관료주의 관문이 많지만 저지 시티에는 그런 건 존재하지 않는다”라고 전하기도 했다.

임대료에 대한 재산세가 높은 뉴욕시에서는 421a 세금 감면 혜택 프로그램이 부동산 개발을 촉진했지만, 2022년 만료되면서 부동산 개발업체들이 저지 시티로 관심을 돌리기 시작했다.

2021년과 2022년 주택 문제로 뉴욕을 떠난 뉴요커들의 3분의 2는 뉴저지로 이사한 것으로 나타났으며, 미국 인구조사국의 조사에 따르면 이 기간 동안 75,103명의 뉴요커가 뉴저지로 이주했다.

뉴저지가 다가구 부동산 건설에서 뉴욕을 앞질렀다고 해서 취약층의 주거 문제를 충족하고 있다고는 볼 수 없다.

전국 저소득 주택 연합의 분석에 따르면 뉴저지에는 저소득층의 주거 문제 충족을 위해서는 22만 채의 주택이 더 필요로 하고 있다.

자가 구매하지 않는 MZ 세대가 미래 부동산에 의미하는 바는?

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경제 불황이 부동산 산업을 계속 강타함에 따라 부동산 개발 업체들은 신규 시장으로 떠오르는 “영구적 세입자” 시장에서 기회를 노리고 있다.

포스트 브라더스의 CEO 이자 공동 설립자인 마이클 페스트롱크(Michael Pestronk)는 주택을 구입하는 대신 임대를 선택하는 미국인들의 선택에 의한 부동산 기회에 대해서 논의했다.

마이클 페스트롱크는 “대도시에서 두드러지는 문제는 매물이 부족하다는 점입니다. 대도시에서는 첫 집 장만이라는 로맨스를 꿈꿀 수 없습니다. 그리고 출퇴근 가능한 거리에 지을 수 있는 땅조차 없죠”라고 설명했다.

그는 더 크고 더 나은 아파트가 대도시 거주자들의 유일한 첫 집 장만의 선택지라고 주장했다.

그는 “영구적 세입자”들의 일부는 상류층 인구 통계에 속하며 세련된 미학 및 아동 친화적인 편의 시설을 갖춘 아파트 선택하는 안목을 가지고 있다고 전했다.

“지난 10년 동안 대부분의 아파트들은 27세의 인구를 타깃으로 지어졌습니다.

그는 상류층에 속하는 “영구적 세입자”들은 4천 달러에서 8천 달러의 높은 월세를 지불하고 있지만 주택 소유 비용에 비해 유리하기 때문이라고 주장했다.

우리가 집중하고 있는 이러한 건물들은 공실이 없고 특히 주택을 지을 수 토지 여유가 없으나, 프라임 지역에 위치해 있습니다. 그래서 늘 수요가 있습니다.”

그는 “이 시장의 가장 큰 부분을 차지하는 밀레니엄 세대가 이러한 고가의 임대 주택을 임대할 수 있을 정도의 나이와 소득 수준에 이르렀으며, 이전 세대들은 교외로 이사하고 집을 매입했지만 밀레니엄 세대들은 그렇지 않다는 점에 주목해야 합니다”라고 전했다.

브루클린의 역사적인 파라마운트 극장 3월 재개장

파라마운트 극장 렌더링 이미지, Image courtesy of Brooklyn Paramount

브루클린 포트 그린(Fort Greene)에 위치한 100년 된 브루클린 파라마운트 극장(Brooklyn Paramount Theatre)이 대대적인 복원 공사를 마무리하고 3월 음악 공연장으로 관객들을 맞이 할 예정이다. 라이브 네이션은 3월 27일 극장이 공식적으로 오픈 예정이며 노라 존스, 버스타 라임즈, 핑크 팬더레스 등과 같은 유명 뮤지션이 출연하는 공연 티켓 판매를 시작했다고 전했다.

브루클린 파라마운트 극장은 복원 공사를 통해 바로크 양식을 그대로 보존해냈으며, 새로운 무대와 최첨단 백스테이지 시설 그리고 7개의 바와 VIP 전용 라운지가 들어선다.

파라마운트 극장 렌더링 이미지, Image courtesy of Brooklyn Paramount
파라마운트 극장 렌더링 이미지, Image courtesy of Brooklyn Paramount

브루클린 파라마운트 극장은 1928년 처음 오픈했었으며, 롱 아일랜드 대학교(LIU)가 인수해 뮤직 홀을 체육관으로 개조하고 무대를 철거하기 전까지 영화관과 음악 공연장의 역할을 동시에 했다.

브루클린 파라마운트 극장의 뮤직 홀은 바로크 양식의 디테일과 상징적인 로코코 천장이 그대로 보존됐다.

브루클린 자치구 회장 안토니오 레이노소(Antonio Reynoso)는 브루클린 파라마운트 극장에서 가장 인기 있는 공연을 즐기게 될 것이며, 뉴욕시에 고임금 일자리를 창출하게 될 것이라고 전했다.

파라마운트 극장의 유명한 윌리처(Wurlitzer) 오르간은 복원 프로젝트의 일환으로 보존되고 있는 단 두 대의 모 중 하나로, 다른 모델은 라디오 시티 뮤직 홀에 위치해 있다.

파라마운트 복원에는 계획부터 설계 그리고 복원 사업 진행까지 총 5년이 걸렸으며, 500명 이상의 근로자가 고용됐다. 극장 개장 시 시간당 20달러 이상의 최저 임금을 지급하는 250개 이상의 정규직 일자리를 상시 창출할 예정이다. 또한 라이브 네이션은 음악 산업에 관심이 있는 학생들에게 인턴십과 아르바이트를 제공하기 위해 LIU와 협력하고 있다.