뉴욕이 로어 맨해튼을 기후 변화로부터 보호하기 위해 50억 달러 규모의 허드슨강 주변 확장 계획을 내놓았다.

뉴욕시의 경제 기후 전문가들은 파이낸셜 디스트릭트와 The Seaport 일대의 140에이커 크기의 저지대 땅을 해수면 상승과 폭풍 해일로부터 보호할 수 있는 2층 높이 1마일 길이의 인공 산책로 설치를 제안했다. 이번 프로젝트가 승인되면 이스트 강을 따라 110 피트 확장된 공공 공간이 들어서게 된다.

뉴욕시 경제 개발 공사(New York City Economic Development Corporation)와 뉴욕 시장의 계획에 따르면 산책로 기반이 될 1층은 강 수면 위 3~5피트 높이에 설치되며 배터리(The Battery)와 브루클린 다리를 직접 연결하게 되며 해수면 상승으로부터 보호하는 역할을 하게 된다. 산책로 2층은 13~15피트 높이의 폭풍 방벽 역할을 하게 되며 2012년 발생한 폭풍 샌디와 같은 초대형 폭풍으로부터 강가 지역을 보호하게 된다.

뉴욕시 경제 개발 공사의 CEO 레이첼 로에브(Rachel Loeb)는 성명을 통해 “기후 변화는 현실이며 지금 조치를 취하지 않으면 시민, 기업 및 주요 기반 시설이 위험에 처하게 것입니다”라고 전했다.

맨해튼 커뮤니티 의장 캐서린 맥베이 휴즈(Catherine McVay Hughes)는 “슈퍼 폭풍 샌디로 인해 이스트사이드에 물 피해를 입고 손상된 기초 기반 시설을 재건하는 데 몇 년이 걸렸다”라고 말했다.

폭풍 샌디 이후 연방 정부 비상 관리국은 복구 작업과 관련된 정부와 비영리 단체에 140억 달러 이상의 기금을 지원했으며 시민 지원을 위해 10억 달러를 지출했다. 뉴욕시가 기후변화 관련 조치를 취하지 않을 경우 2021년에서 2100년 사이 홍수로 인한 피해액은 200억 달러 이상일 것으로 예상하고 있다.

이번 프로젝트는 50억~70억 달러의 건설 비용이 들것으로 보이며 2050년 완공될 때까지 연간 최대 10억 달러의 피해를 예방할 것으로 보인다. 지난 블룸버그 행정부가 발표한 유사한 아이디어와 달리 이번 계획에는 상업적 개발이 거의 포함되어 있지 않다. 보도 자료에서는 몇몇의 카페가 들어설 수 있다고 언급했다.

뉴욕시는 이번 프로젝트를 위해 연방 정부 비상 관리국에 자금 요청을 했으며 약 5천만 달러의 자금을 받을 수 있을 것으로 보이며, 미 육군 공병대와 연방 교통 보조금 프로그램이 자금을 제공할 것으로 보인다. 또한 뉴욕시는 자체 자금을 추가할 가능성이 높다.

뉴욕시 경제 개발 공사에 따르면 맨해튼 빌딩의 약 37%가 30년 안에 폭풍이나 자연재해의 위험에 노출될 것으로 보인다.

하지만 이번 프로젝트는 많은 난관을 넘어서야 할 것으로 보인다. 환경 영향 검토 및 건설 허가를 받아야 하는데 이에만 약 5년 이상이 소요될 수 있다.

주택 개발 기금 공사는 저소득층을 위해 설립됐다. 하지만 블룸버그 비즈니스위크(Bloomberg Businessweek)에 따르면 부유한 부모의 자녀는 저소득층을 위한 부동산 매입 가격 할인을 받을 뿐만 아니라 특별 재산세 면제를 받을 수 있는 세법의 허점을 발견해 보도했다.

뉴욕시의 1,000채에 가까운 저소득층을 위한 부동산은 특별 세금 혜택을 받고 있다. 저소득층을 위한 부동산 특별 세금 혜택 프로그램은 소득 한도액을 정해놓고 있지만 자산 한도액은 적용하지 않고 있다. 이를 통해 소득이 없는 고소득층 자녀들은 부모의 선물로 받은 자금으로 부동산을 전액 현금으로 매입하고 있는 것으로 나타났다.

대출 기관들은 종종 재정적 문제 또는 건물의 하자 가능성의 이유로 건물을 모기지 대상으로 처리하지 않는다. 따라서 건물주들은 현금 구매자에게 우위를 제공하고, 현금이 풍부한 구매자들은 매입가 흥정을 통해 상당한 할인을 받기도 한다.

주택 개발 기금 공사를 통해 개발된 각 유닛은 정부 보조금을 받아 최대 과세 금액은 $11,079로 상당히 많은 세금 혜택을 받고 있다. 또한 건물 가치 상위 20%의 빌딩들은 상당한 세금 혜택을 받고 있으나, 가치가 낮은 빌딩들은 상대적으로 적은 세금 혜택을 받고 있는 것으로 나타났다. 비즈니스위크 (Businessweek)는 미국에서 가장 불평등한 재산세 프로그램이라고 비판하기도 했다.

주택 개발 기금 공사의 건물 중 많은 수가 주택 수요가 급증한 할렘에 위치해 있으며 브롱스에는 거의 없는 것으로 나타났다. 또한 비즈니스위크에 따르면 일부 건물은 소득 제한을 시행하지 않는 것으로 나타났다.

주택 보존 개발부는 5년 전 제도 개혁을 시도했지만 주택 개발 기금 공사의 반대에 좌초됐다.

2018년 중. 저소득층을 위해 공급되는 아파트를 각 기관이 운영하는 주택 포털 사이트에서 판매하도록 요구하는 법률이 통과되었다. 하지만 2020년 주택 개발 기금 공사를 해당 법에서 면제하는 법안이 시의회에서 통과됐다.

Redfin에 데이터에 따르면 2021년 6월 미국 전역의 주택 가격은 전년 대비 24.8% 상승하여 평균 매매 가격이 $386,888로 나타났다. 같은 기간 판매된 주택 수는 20.6% 증가했으나 매물 수는 39.6% 감소했다.

주택 담보 대출 금리는 팬데믹 기간 동안 사상 최저치를 기록했으며 6월 말 이후 다시 하락세를 보이고 있다. 30년 고정 대출 이자는 6월 24일 3.02%에서 7월 22일 2.78%로 떨어졌다.

현재 경기 회복이 예측되고 있으나 델타 변이의 확산으로 락다운이나 경제 활동 제한이 있을 수 있어 코로나로 인한 불안요소가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 미지수인 것으로 나타났다. 여러 부동산 중개인과 전문가들이 2021년 하반기 부동산 시장 경향을 예측해보았다.

캘리포니아에 기반을 둔 부동산 서비스 회사인 Poplar Homes의 CEO 그렉 토스카(Greg Toschi)는 “수백만의 밀레니얼 세대가 가족을 만들고 있으며 2022년에서 2025년 사이에 밀레니얼 세대가 부동산 시장의 고객이 될 것”으로 예측했다. 또한 그는 “주택 임대 시장에서는 렌트 대신 집을 매입하거나 직장을 옮기기 위해 이사하는 사람들의 수가 100% 증가했다. 이 모든 수요가 부동산 매입 시장으로 몰리면서 주택 가격이 급등했다”라고 밝혔다.

토스카는 “이러한 현상은 특히 부동산 성수기 시즌에 발생하여 수요 급증에 기여했으나, 부동산 비수기인 가을로 접어들면 부동산 가격이 조금 하락할 것”이라고 밝혔다. 또한 그는 현재 부동산 가격이 너무 올라 많은 주택 구입자들이 가격 하락을 기다리고 있다고 말했다. 그는 매물량은 증가할 것으로 보이며, 부동산 가격은 생각보다 많이 떨어지지 않을 것으로 예측했다.

미시간 남동부의 부동산 중개인 제이슨 질리오스 (Jason Gelios)는 부동산 시장이 약간 변화하기 시작했다고 말했다. 그는 “미시간 남동부의 부동산 시장에는 부동산 매물보다 구매자가 더 많지만 집을 보기 위해 기다리는 사람들은 많이 보이지 않으며 실제로 부동산 바이어 숫자가 줄고 있다”라고 밝혔다.

이러한 변화에도 불구하고 질리오스는 2021년 하반기 부동산 시장 성장은 멈추지 않을 것이라고 예측했다.

그는 “가을 중반까지 대출 이자율이 3.5%로 소폭 상승하고 2021년 후반기에 접어들면서 주택 매물이 소폭 증가할 것”이라고 예측했다. 또한 그는 “2021년 하반기 부동산 시장을 완벽히 예측하기는 어렵지만 아직까지 구매자에게 유리할 것으로 생각된다”라고 답했다.

뉴욕 웨스트체스터 카운티에 있는 Compass 부동산의 벳지 로넬(Betsy Ronel)은 부동산 구매자가 관망하는 자세를 보이고 있기 때문에 자신의 지역 부동산 시장은 겨울까지 약간 누그러질 것이라고 밝혔다. 또한 로넬은 “델타 변이 추세 및 마스크 법률 등 코로나 상황에 따라 시장이 봄까지 잠잠해질 수 있으나, 부동산 시장은 내년 봄 강세를 보일 것으로 예측된다. 그러나 한동안 완전히 균형 잡힌 시장으로 돌아가기엔 시간이 많이 걸릴듯하다 “라고 밝혔다.

부동산 중개인이자 Babst + Herzberg 공동 설립자인 Daren Herzberg는 “많은 교외 시장이 COVID로 인해 상당한 가격 상승을 누렸지만 미국의 많은 대도시가 가격 하락을 경험했다. 뉴욕도 가격 하락을 경험한 도시 중 하나로, 지금이 매수 타이밍이다”라고 밝혔다.

그는 “상당한 수의 사람들이 뉴욕시로 돌아오고 있으며, 뉴욕 부동산에서 보지 못한 할인 혜택을 누리고 있으며 이로 인해 뉴욕 부동산 가격이 기록적인 속도로 되살아나고 있다”라고 말했다. 또한 “뉴욕은 야외 식당, 자전거 도로, 새롭고 더 나은 소매점들이 들어서고 있으며 팬데믹 이후 뉴욕은 최고의 전성기를 누릴 것”이라고 말했다. “게다가 역사적으로 낮은 금리와 경제 회복으로 인해 최근 뉴욕 부동산 가격 인상에도 불구하고 지금이 투자 자금을 매력적인 뉴욕 부동산으로 옮길 때”라고 밝혔다.

부동산 전문가들은 올해 미국 전역의 부동산 시장이 대체로 뜨거웠지만 각 지역 부동산 시장 상황은 각기 다른 트렌드를 가지고 있기 때문에 올해 부동산을 매매할 계획이라면 해당 지역의 공인 부동산 중개인에게 문의하여 지역 동향에 대해 자세히 알아봐야 할 것이라고 의견을 모았다.