뉴욕시 부동산 투자 매매가 예상치 못한 1분기 하락세를 뒤엎고 2분기에 활기를 띠기 시작했다.

4월부터 6월까지 약 454건의 매매 거래가 완료되어 총 53억 달러의 투자 자금이 뉴욕 부동산 시장에 유입되었다. 아리엘 프라퍼티 어드바이저(Ariel Property Advisors)의 분기별 투자 판매 보고서에 따르면 투자 금액 거래량은 1분기 총액의 거의 3배인 것으로 나타났다.

1년 전에 비해 부동산 투자 규모는 두 배로 늘었지만 거의 100억 달러에 달하는 거래가 이뤄진 2019년 2분기에 투자 규모에 비해서는 절반 정도 줄어든 것으로 나타났다.

아리엘 투자 보고서에 따르면 상업용 부동산 거래가 완료되는 데 일반적으로 3~6개월이 걸리기 때문에 올해 2분기 실적은 팬데믹으로 악화됐던 부동산 시장의 회복을 의미한다. 뉴욕의 부동산 시장은 여전히 정상 궤도에 오르지 못했지만, 지난 6개월 동안 시장 반등은 강력한 것으로 나타났다.

또한 팬데믹 기간 동안 뉴욕을 떠난 사람들이 뉴욕으로 돌아오기 시작하면서 임대 부동산 시장도 다시 활발해지고 있다.

2분기 다가구 거래 규모는 16억 7000만 달러로 1년 전 거래량의 2배가 넘는다.

아리엘 보고서에 따르면 지난 4월 스톤헨지 파트너스(Stonehenge Partners)가 어퍼 이스트사이드(Upper East Side)에 위치한 920 파크 애비뉴(Park Avenue)의 68가구의 임대용 아파트 건물을 1억 3450만 달러에 인수했으며, 블랙 쇼어 리얼티(Blackshore Realty)는 6월에 브롱스에 위치한 15개 아파트 건물을 한 개발 펀드 업체에 1억 2200만 달러에 매각해 2분기 뉴욕시 부동산 실적에 상당 부분을 차지했다.

상업 부동산 시장 역시 활기를 띠기 시작했다. 상업 부동산 부문의 매출은 9억 7,400만 달러로 전년 대비 3배 증가한 것으로 나타났다.

SL 그린 리얼티(SL Green Realty)는 첼시에 위치한 635-641 Sixth Avenue를 스피어 스트리트 캐피털(Spear Street Capital)에 3억 2,500만 달러에 매각했으며, 267,000제곱피트의 건물은 2015년 새 로비, 엘리베이터, 야외 편의 시설과 이벤트 공간을 제공하는 펜트하우스 옥상으로 개조되었다. 이 건물의 가장 큰 세입자는 소프트웨어 회사 Infor로 최근 90,000제곱피트 크기의 사무공간 임대계약을 완료했다.

사무공간 부동산 매물은 지역적 위치와 건물 상태에 크게 영향을 받으며, 원 밴더빌트(One Vanderbilt)와 허드슨 야드(Hudson Yards) 및 세계 무역 센터(World Trade Center)의 건물과 같이 지금 건설 중인 신축 빌딩들은 상업 부동산 시장에 활기를 불어 넣을 것으로 예상된다.

노스우드 인베스터스(Northwood Investors) 또한 소호의 520 및 524-528 Broadway에 3억 2,350만 달러에 인수해 2분기 실적을 올리는데 큰 역할을 한 것으로 나타났다.

맨해튼의 주차장 업체들은 코로나 시대에 도시 뉴요커들이 대중교통보다 운전을 선호하며, 주차 공간에 프리미엄을 지불할 것이라고 예측하고 있다.

Centerpark는 어퍼 이스트사이드 차고를 콘도미니엄으로 개조했지만 아파트 대신 23개의 주차 공간을 각 $350,000에 판매하기 시작했다.

더글러스 엘리만 부동산 중개인 커스틴 조든은 “많은 사람들이 지하철이나 대중교통 이용을 꺼리고 있다”라고 말했다. 또한 한 뉴요커는 “어퍼 이스트사이드에서 트라이베카까지 가는 데 우버를 이용하고 있는데 60달러를 내고 있다. 우버가 너무 비싸 차량을 구매하는 것이 합리적일 수 있다”라고 밝혔다.

팬데믹은 뉴요커들의 이동 방식을 크게 변화시켰다. 뉴욕시 파트너십(Partnership for New York City)에 따르면 7월 중순 기준 평일 지하철 이용객은 팬데믹 이전보다 54%나 급감했으며, 교외 통근 열차를 이용하는 도시 통근자 수는 절반 이상 감소한 것으로 나타났다.

뉴욕주 DMV 따르면 맨해튼의 신규 차량 등록은 2020년 27% 증가한 55,748대를 기록했으며, 올해 7월 29일까지 총 37,735대의 신규 차량이 등록되었다.

Centerpark CEO는 “뉴요커들의 생활방식의 변화가 생기면서 주차 수요가 증가하고 있으며, 주차공간을 제공하는 아파트들의 월세 가격이 인상하고 있다”라고 밝혔다.

Miller Samuel Inc.의 사장인 조나단 밀러(Jonathan Miller)는 “맨해튼의 대부분의 주차 공간은 해당 부동산의 거주자에게만 개방되어 있으며, 주차 공간을 가진 빌딩의 가치가 급상승하고 있다. 주차 공간을 가진 콘도나 코압의 평균 가격은 지난 1년 동안 평방 피트당 51%나 급증했다”라고 밝혔다.

새로운 콘도 프로젝트인 378 West End Ave.에서는 건물의 9개의 주차 공간이 각각 $550,000에 판매되고 있다.

301 E. 69th St.에 있는 Centerpark의 주차공간 구매자는 185제곱피트의 공간을 확보하게 되며, 이 공간은 자동차 한 대와 벽을 따라 골프 클럽이나 유모차와 같은 물건을 걸 수 있는 사이즈다. 199,000달러의 사전 판매 가격으로 몇몇 계약이 진행 중이다. 주차공간 소유주는 주거용 콘도에서와 마찬가지로 재산세(연간 $3,720로 예상)와 일반세를 납부해야 한다.

부동산 전문가들은 “맨해튼에서 개인 주차 공간을 갖는 것은 특권과 같아, 많은 사람들이 기꺼이 주차 공간에 대한 프리미엄을 지불할 것”이라고 의견을 밝혔다.

뉴욕 포스트에 발표된 연구에 따르면, 억만장자 거리 지역에 걸쳐 있는 7개 빌딩의 고급 유닛들의 절반이 비어 주인을 찾지 못하고 있는 것으로 나타났다.

Serhant 사가 분석한 결과에 따르면 억만장자 거리의 7개의 고층 빌딩(157 W. 57th St., 432 Park Ave., 111 W. 57th St., 53 W. 53rd St., 520 Park Ave., 217 W. 57th St., 220 Central Park South)의 콘도 중 약 44%가 비어 있는 것으로 나타났다. 이는 772개의 유닛 중 341개의 유닛이 비어있음을 의미한다.

772개의 유닛은 총 170억 달러가 넘는 가치를 자랑하지만 이 중 39.7%인 67억 5800만 달러에 해당하는 유닛이 미분양 된 것으로 알려졌다.

2011년 12월부터 2018년 10월까지 7년 미만의 기간 내에 모든 유닛의 판매가 시작되어 단순히 공급이 수요를 초과했을 수 있다고 Serhant 사는 추측했다.

분석 자료는 억만장자 거리의 1,000만~3,000만 달러(117억~351억 원) 사이의 콘도가 과잉 공급된 점을 명시하고 있다.

올샨 리얼티(Olshan Realty)의 고급 부동산 전문가 도나 올샨도 이에 동의했다.
“공급이 너무 많으며, 최고급 부동산에 구매자가 얼마나 있는지 아무도 모른다”라고 밝혔다.

그녀는 또한 “개발자들은 장밋빛 미래만을 전망을 하고 건물을 지었지만 가격이 너무 비쌌고 일부 건물에서는 매우 높은 층에서만 좋은 전망을 볼 수 있기 때문에 팔리지 않았다”라고 덧붙이면서 “억만장자 거리에서 가장 큰 패자는 157 West 57th St (One 57)일 것”이라고 전했다.

올샨은 “오래된 건물이 새 건물에 묻히게 됐다”라고 말했다. “재판매 가격이 책정되지 않은 상태에 새로운 매물이 시장에 쏟아져 나왔고 오래된 건물의 유닛은 완전 시장 밖으로 밀렸다”라고 밝혔다.

그런 점에서 157 West 57th St (One 57)은 다른 6개 부동산보다 초기에 좋은 성과를 거두었지만 건물의 재판매 가격은 완전히 폭락했다.

Serhant 연구에 따르면 “One 57 건설 당시 최고급 부동산 시장은 정점에 있으며, 재판매 부동산에 대한 평균 할인은 이전 판매 가격의 25.4%”로 나타났다. 이 결과 많은 사람들이 가지고 있던 ‘고급 부동산 건물의 가치는 유지된다’는 믿음이 깨져버렸다.

Serhant에 따르면 217 West 57th St의 센트럴 파크 타워는 179개 유닛 중 무려 89%가 비어있어 가장 높은 공실률을 나타냈다. 이와 대조적으로 432 Park Ave.는 공실률이 가장 낮으며 125개 유닛 중 단 하나의 유닛만 공실인것으로 나타났다.

현재 뉴욕 초고층 빌딩의 11%가 미분양 상태이다.

맨해튼 첼시에 들어서는 470 피트 높이의 듀얼 브랜드 메리어트 호텔인 140 West 28th Street의 공사가 마무리 중이다.  현재까지 대부분의 외관 패널이 설치되었으며 1 층의 일부 구역의 작업만 남겨두고 있다. 

Gene Kaufman Architect(진 카프만 건설)가 설계 한 46 층 높이의 메리어트 호텔은 173,000 평방 피트 크기에 531 개의 객실을 제공할 예정이다. 

따뜻하고 밝은 색상의 건물 외관에 회색빛의 얇은 라인이 건물의 3 층마다 띠를 두르고 있고, 건물 상층부 4개 층은 어두운색의 외관으로 전체 건물 외관 색상과 대조를 이뤄 자칫 지루할 수 있는 외관 디자인에 포인트를 주었다. 현재 건물 입구 설치가 마무리 중이며, 상당히 빠른 시일안에 호텔이 영업을 시작할 것으로 보인다.

140 West 28th Street는 타임 스퀘어, NoMad, 금융 지구 및 Chelsea와 같은 도시 주요 지역에 접근하기 좋은 위치이며, 가장 가까운 지하철은 7 에비뉴에 위치한 1호선과 Broadway의 동쪽에 있는 R 과 W 라인이다. 

메리어트 호텔 완공에 앞서 공개된 건물 외관에 많은 주변 주민들과 많은 뉴요커들은 “지루하고 못생긴 건물”, “1층부터 꼭대기까지 최악인 건물”, “뉴욕 스카이라인을 망치는 빌딩” 등 이번 메리어트 호텔 건물 디자인에 혹평을 보내오고 있다.  

이 호텔은 2019년 리포트에서 2021년 하반기에 완공될 것으로 예상했으나 현재 이보다 조금 더 빠른 시일에 완공할 것으로 내다보고 있다. 

뉴욕 최고의 부동산 전문가들에게 뉴욕 부동산 전망을 물어봤다. “뉴욕은 과거 금융 위기 속 경기 침체에도 견딜 수 있는 견고한 경제 버팀목으로 여겨졌지만, 이번 팬데믹 기간 동안 뉴욕은 조금 다르게 느껴졌다. 예술, 문화, 레스토랑과 같이 맨해튼을 국제적 중심지로 만드는 모든 것이 갑자기 폐쇄되었기 때문이다. 하지만 팬데믹 기간 동안 우리의 모토는 ‘뉴욕에 베팅 하라’였으며, 이 모토를 바탕으로 우리는 큰 성과를 거두었다”라고 밝혔다.

뉴욕 부동산 전문가들은 “뉴욕이 다시 돌아왔다”라고 현재 뉴욕의 부동산 시장을 표현했다. 또한 그들은 “고액 자산가와 개인 그리고 가족이 떼를 지어 맨해튼으로 돌아오고 있으며, 팬데믹 전보다 더 무자비해진 입찰 전쟁에서 서로 경쟁하고 있다”라고 밝혔다.

팬데믹 기간 동안 발생한 뉴욕의 부동산 붕괴, 반등 그리고 향후 전망에 대해 뉴욕 부동산 전문가들이 답했다.

Q: 코로나 이전의 뉴욕의 부동산 시장은 어땠습니까?

A: 2016년부터 2020년 초까지 시장이 완화되는 조짐을 보였습니다. 하지만 강력한 달러 인덱스와 새로운 정치 행정부의 정책은 뉴욕을 비싸게 만드는데 큰 역할을 했고, 많은 외국인이 뉴욕에 투자하기를 주저했습니다. 또한 트럼프가 시행한 부동산 세금 공제 상한선 제한(SALT) 뿐 아니라 외화 자금 유입 없이 뉴욕 부동산 시장은 몇 년 동안 지체되었습니다. 많은 사람들이 주식 시장의 호재와 강한 경제 흐름을 강한 주택 시장과 연관시키지만 항상 그런 것은 아닙니다. 시장이 5% 하락하면 투자자는 경계하고 구매자는 초조해합니다. 주식 시장이 급등하면 많은 자산이 주식 시장으로 몰리지만 반대로 부동산은 상승을 멈추고 하락하는 추세였습니다. 2020년 초에는 선거가 있는 해임에도 불구하고 주식 시장과 경제가 강세를 보이자 부동산 구매자가 시장으로 뛰어들기 시작했고, 부동산 가격이 다시 상승하기 시작했습니다.

Q: 뉴욕시가 백신 접종 노력을 두 배로 늘리면서 팬데믹 상황이 진정되는 것 같은데 현재 뉴욕 부동산 시장은 어떤 양상을 보이고 있습니까?

A: 지난 6월 부동산 브로커가 필수 인력에 포함되고 다시 일할 수 있게 되자 시장은 절대적인 매수 열풍으로 이어졌습니다. 하지만 구매자는 수익을 낼 수 있는 거래만을 찾고 있었고, 판매자는 패닉에 빠져 부동산 시장에서 빠져나가 사상 최고 수준의 공실률을 기록했습니다.

IT 분야 시장은 강세를 유지한 반면 여행 관련 시장은 급락했습니다. 주관적인 의견이지만, 여행 업종과 비슷한 사무공간의 상당 부분을 차지 지역인 미드타운이나 파이낸셜 디스트릭트 등은, IT 분야와 같은 트라이베카(TriBeCa), 플랫아이언(Flatiron)과 같은 지역보다 더 큰 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 부동산 가격은 하락했지만 하락폭이 크지는 않았습니다.

일부 부동산 매물은 높은 HOA 수수료 또는 세금으로 인해 여전히 매입자를 찾는데 어려움을 겪고 있거나 소송 또는 평가가 진행 중입니다. 많은 고객들이 “부동산계의 Apple 주식과 같은 매물”을 구매하려고 하는 트렌드를 이해하고 부동산 시장의 현재와 같은 경향이 개별 부동산의 가치를 유지하고 강력한 가격 상승의 가능성을 부여한다는 것을 이해해야 합니다.

Q: 부동산 시장에서 어려움을 겪고 있는 지역은 어디인가요?

A: 모든 곳이 좋은 상황은 아닙니다. 특히 2nd Avenue 지하철 노선을 따라 있는 어퍼 이스트사이드 그리고 소매점이 다시 들어선 다운타운, 파이낸셜 디스트릭트와 미드타운 웨스트는 여전히 어려움을 겪고 있습니다. 브루클린은 부분적으로 연립 주택 시장으로 인해 강세를 보였고 강세를 유지하고 있습니다.

Q: 부동산 구매자를 위한 팁이나 조언이 있습니까?

A: 부동산 매입 과정을 이해해야 하는 것과 부동산 중개인을 잘 구하는 게 첫째이며, 누구든지 온라인에 접속하여 부동산 매물을 볼 수 있기 때문에 온라인상에서 나온 정보들은 대게 긍정적인 부분으로 보이지 앟는 부분까지 당신을 도울 수 있고 신뢰할 수 있는 부동산 중개인을 찾아야 더 정확한 정보를 받아 볼 수 있고, 좋은 결과를 낼 수 있습니다. 당신과 함께 일하면서 “구매 가능성 있는 건물의 장점과 단점을 지적할 수 있고, 협상 가능성에 대해서 말해 줄 수 있는 중개인”을 찾으라고 조언하고 싶습니다.

대부분의 구매자가 원하는 부동산 중개인은 정직하고 정확한 정보를 제공하며, 협상을 전략적으로 처리할 수 있는 사람이어야 합니다.

훌륭한 부동산 중개인은 단지 매물을 보여주는 것이 아닙니다. 그들은 부동산의 가치가 어디에 있는지 알고 있으며, 고객에게 가능한 한 많은 정보를 제공할 수 있어야 합니다. 또한 브로커는 계약법, 1031 Exchange, 재무제표, 건물의 역사, 임대 시장의 흐름 등을 포함하여 뉴욕시 부동산의 모든 복잡성에 대해 매우 잘 알고 있어야 합니다.

Q: 재택근무를 유지하는 일부 기업의 결정이 구매자의 결정에 영향을 미칠 것이라고 생각합니까?

A: 지금 뉴욕으로 돌아오고 싶어 하는 사람들이 충분히 많이 있고, 현시점 뉴욕으로 돌아오고자 하는 트렌드가 강하게 나타나고 있습니다. 그래서 재택근무 여부가 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것 같진 않습니다.

Q. 앞으로의 뉴욕 부동산 전망은?

A: 뉴욕은 많은 움직임을 보이고 있습니다. 많은 레스토랑이 문을 열고 있고, 뉴요커들이 일자리를 다시 찾고 있습니다. 또한 많은 레스토랑이 새롭게 오픈하면서, 야외 식사가 늘고 있고, 좌석을 수용하기 위해 차 없는 거리가 형성되고 있습니다. 코로나 이전에는 흔한 일이 아니었습니다. 그래서 많은 사람들이 뉴욕으로 돌아와서 야외에 앉아 식사하면서 유럽에 있는 것처럼 느낍니다. 많은 지역이 코로나 이전과 다른 변화의 양상을 띄고 있고, 뉴욕의 특정 지역의 부동산 시장은 훨씬 더 강력하게 반등하는 것을 볼 수 있을 것이라고 생각합니다.